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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页：http://www.law-god.com


2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：



（一）房地产开发项目转让



房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



（二）房地产项目公司转让



目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。



（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
盗窃汽车后因刹车不灵弃车该定如何定性
--关键看财物是否脱离了所有人的控制

四川省简阳市人民检察院 龚华 陈平

案情：2004年8月的天晚上，司机李某将自己的一辆东风汽车停放在自家的院坝里，该院坝紧临公路，且为开放式。当晚，王某趁夜深人静之机，偷偷地撬开车门，将车开出20余米后（已上公路），发现该车没有刹车，遂熄火将车弃在公路边。对此该案应如何定性呢？
分歧的观点如下：
一、王某因刹车不灵而弃车的行为是犯罪中止。因为王某只将车开出了20余米，该犯罪还没有最终完成，王某因刹车不灵，害怕翻车而自动放弃犯罪，系在犯罪的过程中主动放弃犯罪，依照刑法的有关规定，其行为应系犯罪中止。
二、王某因刹车不灵而弃车的行为是犯罪未遂。王某将车从院坝开出20余米，该盗窃行为还处于一个正在进行的状态，犯罪还没有最终完成，其行为还处于犯罪的过程中。在这个过程中，王某弃车的原因是因为刹车不灵而害怕汽车无法驾控，随时有翻车的危险。这个意志以外的原因不以他本人的意愿而转移的，对于王某来说，他是无法抗拒和选择的，只得无条件地放弃犯罪，依“欲达目的而不能”的刑法理论，因此其行为是犯罪的过程中由于意志以外的原因而被迫停止犯罪，故系犯罪未遂，构成盗窃未遂。
三、王某因刹车不灵而弃车的行为是犯罪既遂。
笔者同意第三观点：盗窃罪是以非法占有为目，秘密窃取公私财物，数额较大，或者多次盗窃公私财物的行为。该罪既遂的标准虽在刑法理论上有不同的观点，如控制说、失控说、转移说、控制加失控说。但从盗窃罪的本质特征来看，它是一种典型的侵犯财产的犯罪，其客体侵犯是他人的财产所有权。因此该罪既遂是以财物的所有人、保管人或者持有人失去对财物的控制为标准，至于行为人是否最终达到非法占有并任意处置该财物的目的，不影响该罪既遂的成立。本案中，对于王某来说，他偷偷进入李某的汽车，掌握方向盘，将车开动，该车便处于他的控制之下；而此时，李某便对自己汽车的失去了控制，也就是说，作为刑法所保护的客体——财产所有权（本案中李某的汽车），便已经实际被行为人侵犯了。至于王某是否最终将车开了多远，对汽车如何处理的，不影响他实施盗窃既遂的定性。
因此，王某因为汽车刹车不灵而被迫将已开走的汽车弃于公路边，虽然只有20余米，但其行为性质仍然是在犯罪既遂之后的对所盗财物的处分行为，不应认定为犯罪中止。因为王某的行为缺少自动放弃犯罪或是自动中止犯罪结果发生的有效要件，不是犯罪中止。
王某弃车的行为已经是在实际控制汽车的情况下发生的，汽车的所有人的法益已经遭受了侵害，即王某盗窃的行为已经完成，故不宜定性为未遂。