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婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割
——山东日照中院判决王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案[1]


内容提要: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方协议不成的，人民法院应当判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。


案情
王明坤与庄佃芝于2006年12月份经人介绍相识，2007年7月登记结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王明坤以夫妻感情破裂为由起诉至法院，要求与女方离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，王明坤在婚前购买了楼房一套，总房款24万余元，其中王明坤婚前支付首付款13万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在王明坤名下。在诉讼过程中，两人一致认可，结婚时该房价值498492元，在共同生活期间共同还贷64386元，王明坤起诉时该房价值996984元。

裁判
山东省日照市东港区人民法院经审理认为，该楼房系王明坤婚前购买并交纳首付款，且办理了房产证，该楼房应为王明坤的婚前个人财产，同时王明坤应补偿庄佃芝婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决：王明坤补偿庄佃芝婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。
庄佃芝不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审该项判决，依法改判由王明坤向庄佃芝补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。
日照市中级人民法院认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，体现了照顾女方权益的原则，庄佃芝的上诉理由不能成立，法院不予支持。
2012年3月13日，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析
对于房屋的所有权问题，因我国法律规定，不动产的取得是以登记为标志的，因此判决房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证的取得的时间是不确定的，并受多种买受人以外因素的影响，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，应当从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第（二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定，各地法院计算方式不一致，大约有以下三种计算方式：1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×（房产的现值-总房款）÷2；2.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×（房产的现值÷总房款）；3.应补偿的增值数额=（房产的现值-总房款）÷总房款）×共同还贷部分÷2。笔者认为，在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。
就本案而言，法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定，结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况，判决涉案房屋所有权归王明坤所有，并由王明坤补偿庄佃芝共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元符合有关法律和司法解释的规定。




注释:
[1]本案案号：（2011）东民一初字第1814号；(2012)日民一终字第104号



张宝华，王林林 山东省日照市中级人民法院
吉林省人民政府办公厅


吉林省人民政府办公厅转发吉林省为外国籍高层次人才和投资者提供入境及居留便利实施细则的通知 　
（吉政办发〔2003〕33号）
各市州、县(市)人民政府,省政府各厅委、各直属机构:

省公安厅、省外办、省教育厅、省人事厅、省科技厅、省劳动保障厅、省外经贸厅联合制定的《吉林省为外国籍高层次人才和投资者提供入境及居留便利实施细则》已经省政府同意,现转发给你们,请认真遵照执行。

二○○三年七月十五日

吉林省为外国籍高层次人才和投资者提供入境及居留便利实施细则

省公安厅 省外办 省教育厅 省人事厅省科技厅 省劳动保障厅 省外经贸厅

(二○○三年六月二十八日)

第一条 为更好地吸引外国籍高层次人才和投资者来我省服务和投资,根据《国务院办公厅转发公安部外交部等部门关于为外国籍高层次人才和投资者提供入境及居留便利规定的通知》(国办发〔2002〕32号),结合我省实际,制定本细则。

第二条 本细则中所规定的便利措施适用于符合下列条件的临时或常住我省的外国籍人士及其配偶、不满18周岁的子女。

(一)省(部)级国家机关邀(聘)请的高级顾问以及执行中央或地方政府与外国签署的国家级和省(部)级科技合作项目、重点工程协议、人才交流等项目的高科技、高层次管理人员。

(二)对国家及社会等有重大或突出贡献的人员以及执行政府间无偿援助协议的人员。

(三)国家和省(部)级科研机构、重点高等院校聘用的学术、科研带头人以及有关单位聘用的具有副教授、副研究员以上职称或享受同等待遇的学术、科研骨干。(四)在企业、事业单位中担任副总经理以上职务或享受同等待遇的高级管理人员和重要专业技术人员。(五)在我省的国家扶贫开发工作重点县投资100万美元以上,或在我省其他地区投资300万美元以上的人员,以及符合上述条件的外国企业或其他经济组织派遣来我省的管理人员和专业技术人员。(六)国际重要科学奖项的外国籍华人获得者和其他杰出、重要外国籍华人。

第三条 省、市州公安出入境管理部门是为持普通护照入境的上述人员提供入境及居留便利的主管部门。

省外办是为持公务及外交护照入境的上述人员提供签证变更审批、承办的部门。

省人事厅是审定外国籍高层次人才资格的主管部门。

省、市州劳动保障部门是为上述人员提供就业便利的主管部门。

省、市州教育部门是为上述人员不满18周岁子女提供就学便利的主管部门。

省、市州外经贸和省外专局等部门应为外国籍高层次人才和投资者来我省创造良好的工作和投资环境。

第四条 对符合第二条规定的持普通护照入境的外国籍人士,可为其提供以下便利:(一)多次临时入境的,经申请批准可办理2-5年多次入境有效、每次停留不超过1年的F字签证(以下简称“长期多次F字签证”)。(二)持Z字签证入境在中国工作并长期居留的,经申请批准可办理2-5年有效的外国人居留证件以及相同期限的多次返回Z字签证。(三)持L、F、X字签证入境的外国籍人士,经申请批准可将所持签证变更为Z字签证。(四)持L、X字签证入境的,可持一类被授权单位出具的公函或外商投资企业批准证书、营业执照等有关证明文件,申请将所持签证变更为长期多次F字签证。

第五条 长期多次F字签证,由省公安厅审批;外国人居住证件以及多次返回Z字签证,3-5年期限的由省公安厅审批,2年期限以下的由市州公安局审批。

X字签证变更为Z字签证的,须提供原所在学校或教育机构的同意函,由省公安厅审批;L、F字签证变更为Z字签证的,由市、州公安局审批;L、X字签证变更为长期多次F字签证的,由省公安厅审批。

第六条 建立外国籍高层次人才和投资者档案,对持普通护照入境的外国籍人士采用IC卡进行专门管理。此类人员出示公安出入境管理部门发给的IC识别卡后,对其第二次以后(含第二次)的签证申请,不再要求其填写《外国人签证申请表》。

第七条 公安机关为外国籍高层次人才和投资者审发签证和居留证件,应当在2个工作日内办结,特殊情况可当日办结。

对居留证件的换发、补发、变更项目内容、延期和迁移等手续一律当日办结。

外国籍高层次人才和投资者需要申办签证、证件,因工作需要、身体状况等原因无法亲自办理的,公安机关凭其所在单位出具的紧急公函,可提供登门服务。对此类外籍人员证件的年审工作亦可由公安机关登门办理。

第八条 根据国家有关政策和我省及用人单位的特殊需要,经省教育厅审核后,省外办可以将《聘请外国文教专家确认件》和来华邀请信中的在华停留期限由1年延长至2?D5年。

对持公务签证以及Z、L、X、F字签证来华服务的专家,省外办可为其办理2-5年有效的《外国专家证》。对需要办理《外国专家证》延期的,省外办可根据需要给予2-5年的有效期。

对持公务护照并取得F、Z、X字签证来华的外国籍人士,省外办可发给一次、二次或多次往返签证,并可为其签证延期。

第九条 对持F、L、C、G字签证入境并符合第二条规定的外国籍人士,需要在吉林省就业的,可凭劳动保障行政部门签发的《中华人民共和国外国人就业许可证书》,到公安机关改签Z字签证后,由省劳动保障厅办理《外国人就业证》。《外国人就业证》原则上应在1个工作日内办结。

第十条 全省各级教育行政部门应为符合第二条规定的外国籍人士不满18周岁的子女提供便利的就学条件,帮助其进入相应的有接收外国中小学生就读资格的学校就读。

第十一条 省人事厅协调各有关部门,对在我省经济和社会发展中做出突出贡献的外国籍高层次人才和投资者,采取适当形式进行表彰和奖励,为他们发挥才能和更好地工作创造条件,调动他们在我省工作的积极性。