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贵阳市人民政府关于转发《贵阳市新型农村社会养老保险试行办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 09:51:48  浏览:9267   来源:法律资料网
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贵阳市人民政府关于转发《贵阳市新型农村社会养老保险试行办法》的通知

贵州省贵阳市人民政府


筑府发〔2008〕47号



贵阳市人民政府关于转发《贵阳市新型农村社会养老保险试行办法》的通知



各区、市、县人民政府,市政府各工作部门:

市劳动和社会保障局拟定的《贵阳市新型农村社会养老保险试行办法》已经市委、市政府研究同意,现转发你们,请遵照执行。



二○○八年三月五日



贵阳市新型农村社会养老保险试行办法



第一章 总 则

第一条 为进一步建立健全和完善社会保障体系,推进城乡统筹发展,促进和谐社会建设,根据党的十七大关于探索建立农村养老保险制度的精神,落实中共贵阳市委《关于建设生态文明城市的决定》,建立新型农村社会养老保险制度,结合我市实际,制定本试行办法。

第二条 新型农村社会养老保险制度坚持与经济社会发展水平相适应的原则;坚持广覆盖、保基本、能转移、可持续的原则;坚持权利和义务相对应、社会统筹和个人账户相结合的原则;坚持政府引导、农民自愿参保的原则。

第三条 本试行办法适用于本市行政区域内具有本市农业户籍、年满18周岁及以上(在校学生除外)的人员。

已经参加被征地农民社会养老保障或城镇企业职工基本养老保险的人员不纳入本试行办法的参保范围。

第四条 全市新型农村社会养老保险执行统一的制度、政策及业务流程。基金实行县级统筹,逐步过渡到市级统筹。

第五条 新型农村社会养老保险由各级人民政府负责推行。市人民政府负责全市新型农村社会养老保险工作的协调、指导和推进;区(县、市)人民政府应将新型农村社会养老保险工作列为本地区经济社会发展规划和年度工作计划,负责本地区新型农村社会养老保险工作的组织实施,实行年度目标考核。

第六条 乡(镇)人民政府负责做好新型农村社会养老保险的宣传动员和参保的组织工作。

第七条 市劳动保障行政部门是全市新型农村社会养老保险工作的主管部门,负责对新型农村社会养老保险工作的指导和监督;区(县、市)劳动保障行政部门是本行政区域内新型农村社会养老保险的监督管理部门,负责新型农村社会养老保险工作的具体实施。

第八条 市社会保险经办机构负责全市新型农村社会养老保险的业务协调和指导工作;区(县、市)劳动保障部门下设新型农村社会养老保险经办机构(以下称新型农保经办机构),负责个人账户、基金的管理及养老保险待遇核发工作。乡(镇)劳动保障所根据授权办理辖区内新型农村社会养老保险的参保登记,负责养老保险费收缴和参保人员养老保险待遇申领及发放等工作。

第九条 新型农保经办机构、乡(镇)劳动保障所人员经费和工作经费纳入市、区(县、市)两级财政预算。财政部门应根据新型农村社会养老保险工作需要,合理核定和安排专项工作经费。

第十条 财政、编制、发展改革、公安、统计、审计、民政等相关部门,按照各自的职责,协同做好新型农村社会养老保险工作。

第二章 养老保险费的筹集

第十一条 新型农村社会养老保险基金由以下部分组成:

(一)个人缴纳的养老保险费;

(二)财政补助;

(三)利息及其他收入。

第十二条 新型农村社会养老保险的缴费基数按区(县、市)上年度农民人均纯收入确定。参保人员按缴费基数的8%缴纳养老保险费。个人缴纳的养老保险费可由参保人选择按月、按季或者按年缴纳。

第十三条 市和区(县、市)财政根据每年享受新型农村社会养老保险待遇的人数和支出金额,确定补助资金,按年足额划拨到新型农村社会养老保险统筹基金专户。

市、区(县、市)财政补助资金承担的比例是:云岩区、南明区、小河区财政补助资金由区本级承担;白云区、乌当区、花溪区财政补助资金由市、区各承担50%;清镇市、修文县、开阳县、息烽县财政补助资金由市级承担70%,县(市)承担30%。

区(县、市)财政承担的统筹基金包括乡(镇)和村集体筹集的资金。

第十四条 区(县、市)和乡(镇)人民政府应对农村困难群体参加新型农村社会养老保险给予帮助,具体由区(县、市)确定。

第十五条 有条件的村民委员会和集体经济组织,可以对本村缴纳新型农村社会养老保险费的人员给予补助,具体补助数额由村民大会讨论决定。

第三章 个人账户管理

第十六条 新型农保经办机构按照公民身份证号码,为已经参加新型农村社会养老保险的人员建立养老保险个人账户,核发《贵阳市新型农村社会养老保险参保手册》,建立养老保险档案。

第十七条 参保人员养老保险个人账户由个人缴纳的养老保险费总额及其利息组成。

第十八条 参保人员的个人账户利率根据人民银行同期公布的城乡居民一年期存款利率确定。新型农保经办机构每年对参保人员个人账户结息一次。

第十九条 参保人员中断缴纳养老保险费的,个人帐户予以保留。再次缴费时,中断前后的缴费年限可累计计算,个人帐户储存额连续计息。

第二十条 参保人员的养老保险关系在本市范围内转移的,个人账户储存额本息全部转移。跨本市范围外的,个人账户储存额本息退还个人。

参保人员因户籍或职业变动参加本市城镇企业职工基本养老保险的,其新型农村社会养老保险的个人账户可以转移,具体转移办法由市劳动保障部门另行制定。

参保人员死亡的,由新型农保经办机构将养老保险费个人账户的本息退还给法定继承人或指定的受益人。

第二十一条 参保人员有权向新型农保经办机构查询其个人帐户的有关情况,经办机构应当及时提供相应的服务。

第四章 养老保险待遇及发放

第二十二条 参加新型农村社会养老保险的人员年满60周岁时,按本试行办法规定累计缴费满15年(180个月)及以上的,从年满60周岁的次月起,按月领取养老金。

第二十三条 参保人员的养老保险待遇由以下两部分组成:

(一)基础养老金=按本人历年月平均缴费基数的20%计发。缴费年限满15年以上的,每超过1年计发比例增加1个百分点。基础养老金由社会统筹基金支付。

(二)个人账户养老金。按照本人个人账户累计储存额除以120个月确定。

第二十四条 本试行办法实施前已年满45周岁、未满60周岁的参保人员,至年满60周岁时,累计缴费年限不足15年的,可由本人一次性补足缴费至15年或顺延缴费满15年,并从缴足年限的次月起计发养老金。

补缴标准为:按本试行办法实施时上一年度本区(县、市)农民人均月纯收入为缴费基数,乘以规定的缴费比例(8%)乘以应补缴月数。

第二十五条 本试行办法实施时未满45周岁的参保人员,年满60周岁时,累计缴费年限不足15年的,可由本人顺延缴费满15年,并从缴足年限的次月起计发养老金。

第二十六条 本试行办法实施前已经年满60周岁以上(五保户除外)的人员,在本试行办法实施后,可自愿选择下列办法之一,享受相应待遇。

(一)可根据本试行办法实施时上一年度本区(县、市)农民人均纯收入为缴费基数,按8%的比例一次性缴纳15年的养老保险费,比照本试行办法第二十三条规定,从补缴完毕养老保险费的次月起计发养老金。

(二)家庭成员符合参保条件且全部按规定参保并正常缴费的,按照2007年度本区(县、市)农村居民最低生活保障标准的50%,按月享受养老补贴。

第二十七条 符合本试行办法第二十二条、二十四条、二十五条、二十六条规定的参保人员达到领取养老保险待遇条件的,由村或个人向所在地劳动保障所申请办理领取养老金相关手续,经劳动保障所初审后,由本区(县、市)新型农保经办机构审批,并核发《贵阳市新型农村社会养老保险金领取证》,从年满60周岁的次月起按月享受养老金。

第二十八条 参保人员在领取养老金期间死亡的,新型农保经办机构从其死亡的次月起停止发放养老金,同时一次性支付500元的丧葬补助金,并将个人账户的本息余额退还给其法定继承人或指定受益人。

参保人员在领取养老金期间失踪超过六个月的,从第七个月起停止发放其养老金。经人民法院宣告死亡后将个人账户的本息余额退还给其法定继承人或指定受益人。

第二十九条 参保人员养老待遇水平根据经济增长和农村居民最低生活保障标准变动适时调整,其调整水平原则上高于最低生活保障标准。具体调整办法由市劳动保障部门会同市财政部门提出,报市人民政府批准后执行。

第三十条 新型农保经办机构按照就近、安全的原则对养老保险待遇实行社会化发放,并组织开展领取养老保险待遇人员的资格认证工作。领取养老保险待遇的人员应参加资格认证。领取养老保险待遇的人员死亡,其直系亲属应在其死亡之日起30日内到所属劳动保障所办理相关手续。

第五章 基金管理与监督

第三十一条 新型农村社会养老保险基金的管理,参照《社会保险基金财务制度》和《社会保险基金会计制度》的规定,实行统一的财务会计制度,实行收支两条线和财政专户管理,单独列账,专款专用。

第三十二条 新型农保经办机构在市劳动保障部门和财政部门共同认定的国有商业(控股)银行设立新型农村社会养老保险基金收入户和支出户。财政部门在同一银行开设财政专户。收入户、支出户和财政专户只能在同一银行各开设一个。

新型农保经办机构应本着安全、就近、方便的原则与乡(镇)金融服务机构建立养老保险费收缴和养老保险待遇支付机制。

第三十三条 新型农保经办机构要建立新型农村社会养老保险基金预决算制度、财务管理制度和内部控制制度,有效防范和化解基金管理风险,确保基金安全。

第三十四条 市及区(县、市)财政部门应按规定编制新型农村社会养老保险财政补助年度预算,并及时将资金划拨到新型农村社会养老保险基金财政专户,确保养老保险待遇按时足额发放。

第三十五条 新型农村社会养老保险基金,只能用于支付参保人员的养老金、养老补贴和一次性丧葬补助金,不得提前支取或挤占挪用。

第三十六条 新型农村社会养老保险基金结余只能存入国有商业(控股)银行或认购国债,确保基金安全和保值增值。不得用于直接投资。

第三十七条 各级劳动保障、财政、审计部门要在各自职责范围内,切实加强对新型农村社会养老保险基金的监督管理。

第六章 法律责任

第三十八条 国家工作人员和新型农保经办机构工作人员及相关人员违反本试行办法第三十一条、第三十二条、第三十五条、第三十六条的,由劳动保障行政部门或者上一级行政机关责令其限期改正;情节严重的,由主管部门或纪检监察部门追究主要负责人和相关人员的责任;构成犯罪的,移送司法机关依法处理。

第三十九条 伪造证件或者采取其他手段骗取或冒领、多领养老保险待遇的,由新型农保经办机构依法追回,并由相关部门追究责任;构成犯罪的,移送司法机关依法处理。

第七章 附 则

第四十条 各区(县、市)上年度农民人均纯收入以统计部门公布的数据为准,缴费按自然年度计算。

第四十一条 本试行办法适用人员也可以选择按照灵活就业方式参加城镇企业职工基本养老保险。

第四十二条 各区(县、市)人民政府要根据本试行办法,结合本地实际制定实施细则,送市劳动保障部门备案后组织实施。

第四十三条 本试行办法自2008年6月30日起施行。


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关于印发大连市公办普通高级中学特困学生慈善助学金实施办法的通知

辽宁省大连市教育局


关于印发大连市公办普通高级中学特困学生慈善助学金实施办法的通知

大教[2005]81号


各区市县教育局,开发区教育卫生局,各局属高中:

各区市县慈善总会(慈善办事处):

  现将《大连市公办普通高级中学特困生慈善助学金实施办法》印发给你们,请据此认真做好工作。工作中遇到困难和问题请及时与市教育局和市慈善总会取得联系。
 

                                         二OO五年七月二十二日


大连市公办普通高级中学
特困学生慈善助学金实施办法

第一章 总 则

  第一条 为了加大对普通高中贫困家庭学生的资助力度,调动和激励广大学生努力学习、奋发向上的积极性,帮助他们集中精力完成学业,大连市慈善总会根据捐赠者大连西太平洋石油化工有限公司的意愿,会同大连市教育局设立“大连市公办普通高级中学特困学生助学金”,并制定本办法。


  第二条 助学金由大连西太平洋石油化工有限公司捐赠,由大连市慈善总会、大连市教育局实施的为家庭经济困难、品学兼优,在市、县两级政府举办的公办普通高中学校在校生提供的无偿资助。

第二章 助学金的资助对象和申请条件


  第三条 助学金资助的对象是:经济状况特别困难,家庭人均月收入在城乡当年最低生活保障线以下的普通高中学生,尤其是经济特别困难的孤残学生、单亲家庭学生、少数民族学生、烈士子女身份的普通高中学生。助学金主要帮助他们解决生活所需费用。特困生(不确定比例)由学校对学生家庭经济状况、学生经济来源及平时消费情况进行调查核实后确定。


  第四条 受助的特困生除家庭生活困难外,还必须具备如下条件:

  1、爱祖国,拥护中国共产党的领导。

  2、遵纪守法,遵守学校的各项规章制度,生活俭朴。

  3、遵守社会公德,热心公益事业。

  4、诚实守信,努力学习,成绩优秀,品行兼优。

  5、关心集体,积极参加学校的有益活动。

第三章 助学金标准


  第五条 助学金标准为每生1000元/学年。


第四章  助学金的申请和评审


  第六条 助学金的申请和评审


  持有城市居民最低生活保障证和农村社会救济证的贫困家庭的高中学生,可直接向学校提出申请,并填报《大连市普通高中特困家庭学生慈善助学金申请表》(见附件1),再由学校上报区市县教育局。


  城市无低保证、农村无社会救济证但家庭经济确实困难的学生(其家庭人均收入可在城乡低保标准基础上浮20%),可根据实际困难情况向所在学校提出申请,并提交《大连市普通高中特困学生慈善助学金申请表》,经学校会同学生家庭所在地的居委会或村委会对申请人的家庭收入情况进行调查核实后,初步确定享受助学金学生的名单。名单在学校、村委会或居委会公示无疑议后,农村由乡镇以上、城市由街道以上的民政部门出具贫困证明,再由学校将最终确定的学生名单上报区市县教育局。


  第七条 助学金按每年度申请和评审,各区市县教育局和市教育局所属学校应在每年的10月15日前向市教育局报送申请助学金的学生名单及学生个人申请表,经市教育局、市慈善总会审核后,确定享受助学金学生名单。因2005年首次启动该助学金项目,为了做好工作,向我局报送名单和申请表的时间为9月底前。

第五章 助学金的资金来源与发放


  第八条 助学金资金来源由市慈善总会筹集


  第九条 助学金由市慈善总会统一管理,每学年按市慈善总会和市教育局共同审核确定的受助人数,直接分拨给市教育局和区市县教育局,同时通知区市县慈善部门,与区市县教育局共同组织学校,将助学金直接发放给受助人。受助人和学校经办人应分别在受助回执单上签字,并将签字后的回执单统一报送市慈善总会。回执单不得缺报和缺少领取人、经办人签字。学校要建立助学金管理档案,加强对助学金使用的管理。

第六章 助学金的使用与监督检查


  第十条 助学金的使用应遵照“公平、公正、公开”的原则,防止优亲厚友等不正之风,杜绝弄虚作假行为。


  第十一条 慈善助学金必须专款专用,用于解困助学。资金的使用必须遵守国家有关财务规章制度,必须接受教育、慈善和审计等部门的指导、检查和监督。市教育局和市慈善总会每年要对助学金的使用情况进行专项审计和跟踪回访。


  第十二条 各区市县和市教育局直属学校应于每年的10月初,将上一学年度助学金的使用情况等相关材料反馈到市教育局和市慈善总会。


  第十三条 市慈善总会每年10月份负责助学金使用情况和年度审计情况,一并向大连西太平洋石油化工有限公司进行通报,并征求捐赠单位对基金执行情况的意见,以保证项目健康有序运行。


  第十四条 市慈善总会、市教育局设立并向社会公布助学金管理监督电话(市慈善总会电话:82591588;市教育局电话:84649503、84649426),各区市县也要相应设立监督电话,并向社会公布。


第七章 附 则

  第十五条 本办法从2005年秋季开学起施行。


  第十六条 本办法由市教育局、市慈善总会负责解释。

附件1:

          大连市普通高中特困学生慈善助学金申请表

本人情况 姓名 性
别 出生
年月 民


学校班级
曾获何种
奖 励


情况 家庭住址
邮 编 家庭人口
总 数
家 庭
年 收 入 人 均
月收入 是否享受城市
低保或农村救济
家庭成员情况 姓 名 年 龄 与本人关系 工作(或学习)单位



申请慈善助学金理由


申请人:
年 月 日
申请人所在街道或乡镇政府意见


经办人:
年 月 日
学校意见



年 月 日(公章) 区市县教育局意见



年 月 日(公章)
市教育局意见



年 月 日(公章) 市慈善总会意见



年 月 日(公章)


详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律规定,结合民事审判实践,制度本解释。
 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权,权利主体为业主,合理界定业主身份至关重要。
(1)依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
(2)因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形:建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分,以及建设单位保留自用的专有部分;在建筑物使用年限届满等情况下,业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施,此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为(即一手房买卖),已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,也属于业主。对开发商一房数卖的情形,如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议,应当认定前者为业主。
(4)二手房买卖中,若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有,可以认定合法占有人为业主;若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的,如果双方对业主身份存有争议,则应认定登记所有权人为业主;若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的,已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议,应认定完成变更登记的买受人为业主。
(5)建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,不属于业主,不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
【解读】(1)专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念,其应具备的特征为:a.“具有构造上的独立性,能够明确区分”,判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分,就房屋而言,此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开,就车位、摊位而言,此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开;b.“具有利用上的独立性,可以排他使用”,判断标准主要是有独立的出入口,即通常所说的门与公共空间相通;c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”,判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
(2)关于“能够登记”的把握,由于我国的房屋登记体制正在重构,登记制度不完善,有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记,如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此,不能片面理解“能够登记”,对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分,仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分,不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
(3)“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款,相当于房屋,特定空间是指虽无固定墙壁间隔,但是根据明确界址确定,能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间,车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间,一般形成一个长方形,以四条线为基准,垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围;摊位也是四条线所形成的一个空间,摊位之间一般会有可移动的间隔物,非砖墙、水泥间隔。
(4)露台等构成专有部分的组成部分的条件包括:a.符合经过规划部门批准的规划,如规划图、施工图等规划文件;b.露台在物理上只属于特定房屋,是该特定房屋的附属物,只有该特定房屋才能通到该露台;c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
(5)关于绿地的归属问题,法院在审判实践中一般如此把握:
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地,绿地面积为多大,此时,相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分;
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中;
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”,如该绿地被围了起来,只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】(1)根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定,法定共有部分主要包括:a.建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;b.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施,属于业主共有;d.物业服务用房属于业主共有;e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;f.电梯、水箱属于业主共有。
(2)天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有部分,本条第一款第一项明确规定了天然共有部分,具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附属设施、设备;d.避难层(指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层)、设备层(指专用于布置机电设备等的楼层)或者设备间(指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所)等结构部分。
(3)除了法定共有部分、天然共有部分,其余均属于约定共有部分,包括其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,本条第一款第二项系一兜底性条款。
(4)建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分,利用前述共有部分获得的收益,应归业主共有,比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
(5)《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所,会所应属于开发商所有的专有部分。
(6)关于楼顶平台的权属问题,最高院的倾向性意见认为,一般情况下,应将楼顶平台推定为法定共有部分,但在特殊情况下,允许特定主体通过反证来推翻法律的推定,将规划上专属于特定房屋,只有顶楼业主才能到达楼顶平台,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台,认定为该特定房屋(即顶楼)的组成部分。
(7)建筑区划内的建设用地使用权由业主共有,但以下情形例外:a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下,该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主;b.小区内的城镇公共道路占地;c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
【解读】(1)尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有,但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以营利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。
(2)单个业主不得以营利为目的使用共有部分,如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶,通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
(3)单个业主对共有部分进行合理利用,前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益,否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则,管理规约在性质上属于一种共同行为,是各业主对共同事项一致的意思表示,是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”,应从以下三个层面理解:(1)业主的需要,在时间上应当是合理的,并非业主任何时候需要车位、车库,开发商都应满足;(2)业主的需要在数量上也应当合理,是基本的停车需要,如一个业主有三辆车,此时开发商无需全部满足其需求;(3)业主的需要,还应当理解为全体业主的需要,或者说最广大业主的需要,而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”,属于强制性规定,而且是效力性强制性规定,如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库,有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例,是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1:1,基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言,在有剩余车位、车库的情况下,最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人,最好不要出卖给业主以外的第三人,否则,该处分行为极有可能被确认为无效,善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。