这份意向书真的无效吗？
杨红良
商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。
上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日
山东省人民代表大会常务委员会关于修改《山东省青岛保税区管理条例》的决定
山东省人大常委会
山东省人民代表大会常务委员会关于修改《山东省青岛保税区管理条例》的决定
（2002年11月22丈蕉〉诰沤烊嗣翊泶蠡岢Ｎ裎被岬谌位嵋橥ü? 2002年11月22日山东省人民代表大会常务委员会公告第109号公布）
山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议决定对《山东省青岛保税区管理条例》作如下修改：
一、第一条修改为：“为加强青岛保税区管理，促进对外贸易和经济技术合作，根据国家法律、法规的有关规定，结合本省实际，制定本条例”。
二、第二条修改为：“经国务院批准设立的青岛保税区（以下简称保税区）是由海关监管的设有隔离设施，实行特殊管理的综合性对外开放区域。保税区内的企业、机构和个人及其相关的经济活动，必须遵守国家法律、法规和本条例”。
三、第三条修改为：“保税区应当按照国家法律、法规的规定，借鉴国际自由贸易区通行规则，发展对外贸易、转口贸易、加工贸易和高科技产业，兴办仓储、运输、商品展销、商业零售、金融、保险、信息、房地产以及其他第三产业”。
四、第四条修改为：“境内外的企业、机构以及其他经济组织和个人（以下统称投资者），经批准的均可在保税区投资兴办企业和设立机构，其合法权益受法律保护”。
五、删去第五条。
六、第六条改为第五条，主文修改为：“青岛保税区管理委员会（以下简称管委会）是青岛市人民政府的派出机构，统一管理保税区的行政事务，行使下列职权。”
该条第三项修改为：“制定管委会内部的机构设置、人员编制方案，报青岛市人民政府批准后实施。”
该条第四项修改为：“管理保税区的财政、劳动人事、土地、房产、交通运输、公用事业等行政事务，协助海关对保税区进行监管。”
七、删去第七条。
八、增加一条，作为第六条：“税务、工商、质量技术监督、出入境检验检疫、外汇管理等部门可以在保税区设立机构”。
九、增加一条，作为第七条：“保税区与青岛港前湾港区实行统一规划管理。保税区可以设立专用码头、泊位”。
十、增加一条，作为第八条：“保税区实行独立核算的财政收支管理”。
十一、第九条改为第十条，修改为：“投资者领取营业执照后，应在30日内分别到财政、税务、海关、外汇管理等部门办理登记手续”。
十二、第十二条改为第十三条，第二款修改为：“区内企业有权决定用工形式。对本企业所需的员工可自行在境内外招聘，也可委托管委会统一招聘。企业员工的劳动保险和劳动保护等方面的基本保障，应当符合国家有关规定”。
十三、第十五条改为第十六条，修改为：“区内企业名称、法定代表人、投资内容的变更以及在保税区内迁移、合并、转让等，须向原审批机构提出申请，并按规定分别向有关部门办理变更或注销登记手续”。
十四、增加一条，作为第二十一条：“鼓励保税区企业开展物流业务。
经批准，保税区企业可以从事通过保税区进出的集装箱运输、货运代理、船舶代理以及保税运输等业务”。
十五、删去第二十一条，增加一条，作为第二十三条：“保税区内企业的外汇收支，按国家外汇管理的有关规定办理”。
十六、删去第二十五条第一款。第二十五条第二款作为第二十七条。
十七、删去第二十六条。
十八、第二十八条改为第二十九条，修改为：“从境内非保税区进入保税区的货物，按照出口货物办理手续，出口退税按照国家有关规定办理”。
十九、第三十三条改为第三十四条，修改为：“除经管委会批准的安全保卫等有关人员外，其他人员不得在保税区内居住。保税区生活配套小区应设立在区外邻近地区”。
二十、第三十六条改为第三十七条，修改为：“保税区其他方面的管理，除法律、法规另有规定外，执行经国务院批准的经济技术开发区的现行规定”。
本决定自公布之日起施行。
《山东省青岛保税区管理条例》根据本决定作相应的修改，并对条款顺序作相应调整，重新公布。
附：山东省青岛保税区管理条例（2002年修正本）
（1994年1月17日山东省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据2002年11月22日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《山东省人民代表大会常务委员会关于修改〈山东省青岛保税区管理条例〉的决定》修正）
第一章 总则
第一条 为加强青岛保税区管理，促进对外贸易和经济技术合作，根据国家法律、法规的有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 经国务院批准设立的青岛保税区（以下简称保税区）是由海关监管的设有隔离设施，实行特殊管理的综合性对外开放区域。保税区内的企业、机构和个人及其相关的经济活动，必须遵守国家法律、法规和本条例。
第三条 保税区应当按照国家法律、法规的规定，借鉴国际自由贸易区通行规则，发展对外贸易、转口贸易、加工贸易和高科技产业，兴办仓储、运输、商品展销、商业零售、金融、保险、信息、房地产以及其他第三产业。
第四条 境内外的企业、机构以及其他经济组织和个人（以下统称投资者），经批准均可在保税区投资兴办企业和设立机构，其合法权益受法律保护。
第二章 管理与服务机构
第五条 青岛保税区管理委员会（以下简称管委会）是青岛市人民政府的派出机构，统一管理保税区的行政事务，行使下列职权：
（一）编制保税区建设发展规划，经青岛市人民政府审查报省人民政府批准后组织实施；
（二）制定和发布保税区的各项行政管理规定；
（三）制定管委会内部的机构设置、人员编制方案，报青岛市人民政府批准后实施；
（四）管理保税区的财政、劳动人事、土地、房产、交通运输、公用事业、等行政事务，协助海关对保税区进行监管；
（五）负责保税区内各项公用设施的建设和管理；
（六）审查批准保税区内的投资项目；
（七）审批保税区管理机构工作人员和企业中方人员的短期因公出国；
（八）管理监督保税区的对外贸易、转口贸易和开发建设等经济活动；
（九）被授予的其他职权。
第六条 税务、工商、质量技术监督、出入境检验检疫、外汇管理等部门可以在保税区设立机构。
第七条 保税区与青岛港前湾港区实行统一规划管理。保税区可以设立专用码头、泊位。
第八条 保税区实行独立核算的财政收支管理。
第三章 投资与经营管理
第九条 投资者在保税区兴办企业，应向管委会提出申请，经批准后，持有关文件到工商行政管理部门办理工商登记手续，领取营业执照。
第十条 投资者领取营业执照后，应在三十日内分别到财政、税务、海关、外汇管理等部门办理登记手续。
第十一条 投资者在保税区可以依法取得土地使用权或承租、购置房产，并可依法对其取得的土地使用权和购置的房产，予以转让、出租、抵押。
第十二条 区内企业工程建设设计方案必须符合保税区建设规划和环境保护的有关规定，并报管委会审查备案。
第十三条 区内企业有权自行确定机构、人员编制和劳务报酬。
区内企业有权决定用工形式。对本企业所需的员工可自行在境内外招聘，也可委托管委会统一招聘。企业员工的劳动保险和劳动保护等方面的基本保障，应当符合国家有关规定。
企业与职工之间发生劳动争议，应当采取协商、调解、仲裁、诉讼方式解决。
第十四条 区内企业对其生产经营的商品和提供的服务，可自行定价。财务会计业务须按国家财务会计法规办理。
对进出口免税及保税的货物，应建立海关认可的专门帐册。
第十五条 区内企业提出申请，经主管机关批准，可缩短固定资产折旧年限。
第十六条 区内企业名称、法定代表人、投资内容的变更以及在保税区内迁移、合并、转让等，须向原审批机构提出申请，并按规定分别向有关部门办理变更或注销登记手续。
第十七条 区内企业因特殊需要，经海关批准，可以将进口的原材料或半成品委托非保税区企业加工，加工的成品应在合同规定期限内，全部运回保税区。产品和料、件进出保税区时，应向海关申报，并按规定办理核销手续。
第四章 贸易管理
第十八条 保税区内的贸易企业可以从事对外贸易和转口、加工贸易以及生产资料和进出口商品展销交易活动。
经批准在保税区内设立的商业机构，可以经营商品批发、零售业务。
第十九条 保税区的生产性企业可以进口本企业所需的原料，出口本企业产品；可以对外承接加工业务以及在保税区内进行产品展销。
第二十条 凡涉及进出口许可证管理的货物，除国家另有规定外，从境外运入保税区和从保税区运往境外时，免领进出口许可证；从保税区运往境内非保税区或从境内非保税区运入保税区时，按国家进出口管理有关规定办理。
第二十一条 鼓励保税区企业开展物流业务。
经批准，保税区企业可以从事通过保税区进出的集装箱运输、货运代理、船舶代理以及保税运输等业务。
第五章 金融管理
第二十二条 中外金融机构经批准，可在保税区设立营业机构，从事金融业务。
第二十三条 保税区内企业的外汇收支，按国家外汇管理的有关规定办理。
第二十四条 保税区内外汇指定银行经批准可按国家有关规定在外汇市场从事外汇买卖交易。
第二十五条 保税区内企业经批准可按国家有关规定在境内外发行债券、股票。
第六章 税收管理
第二十六条 保税区内的企业和个人及其它经济组织应按规定进行税务登记，依法纳税，并接受税务机关的监督和检查。
第二十七条 保税区内企业免征地方所得税。
第二十八条 从境外进入保税区的货物，除国家另有规定外，免征关税、增值税和消费税。
经保税区转口出境的货物按保税货物处理，在复出口的条件下免征关税。
免税进入保税区的货物再运往非保税区时，照章补征关税、增值税和消费税。
第二十九条 从境内非保税区进入保税区的货物，按照出口货物办理手续，出口退税按照国家有关规定办理。
第三十条 区内企业生产加工的产品，除国家另有规定外，产品运往境外的，免征关税、增值税和消费税；产品在区内销售的，除国家另有规定外，免征增值税和消费税。
前款产品进入境内非保税区的，按规定办理进口手续，并缴纳关税、增值税和消费税。
第三十一条 保税区内行政管理机构、企业及其工作人员在区内自用的国内生产的基建物资、机器设备和日常办公用品，经管委会审查批准，由海关按规定免征关税。
第七章 出入管理
第三十二条 进出保税区人员，一律凭管委会认可的有效证件。个人携带的物品应接受海关检查。
第三十三条 进出保税区的交通运输工具，凭管委会签发的长期或临时通行证在指定的通道出入，并接受海关检查。
第三十四条 除经管委会批准的安全保卫等有关人员外，其他人员不得在保税区内居住。保税区生活配套小区应设立在区外邻近地区。
第三十五条 国家禁止进出境的物品不得入出保税区。
第三十六条 严禁利用保税区进行走私等违法活动，违者由有关部门依法查处。
第八章 附则
第三十七条 保税区其他方面的管理，除法律、法规另有规定外，执行经国务院批准的经济技术开发区的现行规定。
第三十八条 本条例自公布之日起施行。
