房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用
武志国
本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款，只要存在违约事实，那么违约金的计算标准是很明确，很容易计算的。
一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕７号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后，其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。
实践中，各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能，也就使违约金的计算变得简单容易操作。
二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法
2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）规定如下：
第五条 甲方逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在 90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第 1 种约定，追究甲方违约责任：
1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
有法官和律师认为，假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天（超过90天时），那么开发商的违约责任应当是：先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息，然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱，共承担20天的违约金。笔者对此观点（简称“累加观点”）很难理解，但是考虑到有一些人持有如此看法，有些多余又专门分析一下。
笔者以为，《天津市商品房买卖合同》示范文本，基于公平合理的原则，根据违约时间的长短分别按两种情形处理（“逾期在 日内”和“逾期超过 日”），第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定，对于第二种情形也给了两种以上的选择（包括合同继续履行和购房人解除合同），因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理，人民银行同期贷款基准利率为4.86%（年利率），折算为日利率为0.0133%（日万分之1.33），这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降，有为《天津市商品房买卖合同》的本意，“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此，“累加观点”确实站不住脚！另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。
《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行；
(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
《重庆市商品房买卖合同》（2008年8月1日启用）
第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第 1 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
三、关于逾期贷款利息的理解与适用
实践中，2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解，实践中也是有争议的：
郑州市企业信用信息管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令
第168号
《郑州市企业信用信息管理办法》业经2007年10月15日市人民政府第90次常务会议审议通过,现予公布,自2007年12月1日起施行。
市 长 赵建才
二○○七年十月二十日
郑州市企业信用信息管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范企业信用信息管理,增强企业信用意识,推动社会信用体系建设,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称企业信用信息,是指行政机关和依法具有管理公共事务职能的组织在履行职责过程中产生的与企业信用状况有关的记录,以及市社会信用服务机构依法征集的反映企业信用状况的记录。
第三条 本办法适用于经市、县(市、区)工商行政管理部门注册登记的企业和个体工商户信用信息(以下简称企业信用信息)的征集、整理、公开和使用。本市市级行政机关和依法具有管理公共事务职能的组织掌握的省级及省级以上工商行政管理部门注册登记企业的信用信息的征集、整理、公开和使用,按照本办法实行。
第四条 企业信用信息的管理应当遵循客观、公正和公平的原则,确保信用信息的及时性、准确性、合法性和完整性,不得侵犯企业的商业秘密。
第五条 市人民政府设立的社会信用服务机构负责企业信用信息的征集、整理、公开与使用工作。
第六条 鼓励企业建立内部信用管理制度,防范企业自身风险,促进企业之间的诚信交易。
第二章 企业信用信息的征集与整理
第七条 本市建立统一的企业信用信息数据库和信用网站。
第八条 下列单位应当按照规定向市社会信用服务机构提供企业信用信息:
(一)市级工商、税务、质量技术监督、卫生、食品药品监督、国有资产、发展改革、劳动与社会保障、财政、审计、物价、统计、交通、公安、建设、民政、安全生产监督、煤炭、国土资源、市政、房地产、环境保护、商务、旅游、农业、林业、科技、文化、新闻出版、城市管理行政执法等行政机关;
(二)掌握企业信用信息的市级依法具有管理公共事务职能的组织;
(三)供水、供电、供气、供暖等公用事业单位。
第九条 前条第(一)项、第(二)项规定的市级行政机关和依法具有管理公共事务职能的组织(以下简称行政机关)应当将相应县(市、区)行政机关掌握的企业信用信息汇总后,统一提供给市社会信用服务机构。提供信用信息的具体内容和办法按市社会信用服务机构的规定执行。
第十条 金融监督管理机构、企业、行业协会、社会中介机构和其他组织按照与市社会信用服务机构约定的方式提供企业信用信息。
第十一条 企业信用信息提供单位应当保证所提供信息的及时性、准确性、合法性和完整性,不得提供知道或应当知道的虚假信息。企业信用信息提供单位应当按照规定定期提供企业信用信息;对企业信用产生重大影响的信息,提供单位应当及时提供。
第十二条 市社会信用服务机构对征集到的企业信用信息应当进行整理,按照企业所有制形式、所属行业、信息属性分类管理,并保证信息安全。
第十三条 下列信息记入企业基本信息:
(一)工商注册登记基本信息;
(二)组织机构代码;
(三)专项行政许可;
(四)资质等级;
(五)其他有关企业的基本信息。
第十四条 下列信息记入企业信用信息:
(一)被评为“守合同、重信用”企业的;
(二)企业受到表彰或奖励,或者法定代表人受到与企业有关的表彰、奖励的;
(三)企业商标被认定为“中国驰名商标”或省级著名商标的;
(四)企业获得市级以上质量管理奖的;
(五)产品被列入国家、省级免检范围的;
(六)被税务部门评定为A级纳税信用等级的;
(七)债务履行和税款缴纳情况;
(八)企业劳动用工和工资支付、社会保险费缴纳情况;
(九)企业经营和财务状况;
(十)未通过行政机关依法进行的专项或定期检验的;
(十一)受到与企业生产、经营有关的较大数额罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业或被吊销许可证照等行政处罚的;
(十二)企业发生重大质量、安全生产事故的;
(十三)因违反财经法律、法规、规章受到财政、审计机关处理的;
(十四)企业法定代表人或主要负责人受到与企业有关的刑事责任追究的;
(十五)执行已生效裁判文书或仲裁裁决的情况;
(十六)其他有关企业信用的信息。
第十五条 企业信用信息在征集、传输过程中,应当遵守国家有关计算机信息安全保护的规定。
第三章 企业信用信息的公开与使用
第十六条 企业基本信息由市社会信用服务机构主动公开。企业信用信息的公开按国家、省、市有关政府信息公开的规定执行。
第十七条 行政机关在对企业进行日常行政管理和政府招标、政府采购过程中,需要使用企业信用信息的,市社会信用服务机构应当及时提供。
第十八条 公民、法人或其他组织在合作开发、商业投资、商务采购、经营决策等商务活动中可以使用市社会信用服务机构征集的企业信用信息。
第十九条 市社会信用服务机构提供企业信用信息,实行无偿服务。但当事人要求打印、复制的费用,由当事人承担。
第二十条 企业对公开发布的本企业信用信息有异议的,市社会信用服务机构应当及时向信息提供单位核查。经核查异议属实的,应当及时更正。市社会信用服务机构对公开发布的给企业信用造成不良影响的错误信息,应当及时纠正并予以公告。
第二十一条 企业基本信息的记录期限至该企业终止;企业信用信息的记录期限不少于3年。
第四章 法律责任
第二十二条 行政机关违反本办法规定,拒绝或者无故拖延向市社会信用服务机构提供企业信用信息的,由市人民政府给予书面通报批评。行政机关向市社会信用服务机构提供知道或应当知道的虚假信息的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由监察机关给予行政处分。
第二十三条 信息提供单位因提供知道或应当知道的虚假信息给有关企业造成损失的,应当依法承担相应的赔偿责任。
第二十四条 市社会信用服务机构及其工作人员违反本办法规定,有下列行为之一的,由其所在单位或监察机关责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任:
(一)擅自披露或者泄露涉及商业秘密和个人隐私的企业信用信息的;
(二)对企业提出的异议未及时向信息提供单位核查的;
(三)违反国家有关计算机信息系统安全保护规定造成严重后果的;
(四)其他违反法律、法规、规章规定的行为。
第五章 附 则
第二十五条 社会中介机构对企业信用信息的征集、整理、评估、发布等活动的管理办法,由市人民政府另行制定。
第二十六条 本办法自2007年12月1日起施行。
