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上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市廉租住房实物配租实施细则（试行）》的通知

沪房管规范保[2012]20号


各区县住房保障房屋管理局、市住房保障事务中心:
现将《上海市廉租住房实物配租实施细则（试行）》印发给你们，请认真按照执行。


上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年六月二十日



上海市廉租住房实物配租实施细则（试行）

第一章 总则

第一条（目的依据）
为规范本市廉租住房实物配租相关工作，满足本市城镇低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》（沪府办发〔2012〕9号）等有关规定，制订本实施细则。
第二条（适用范围）
本实施细则适用于本市行政区域内廉租住房实物配租的房源筹措、分配供应和租后管理等工作。

第二章 房源筹措与管理
第三条（房源筹措）
廉租住房实物配租房源（以下简称“廉租住房”）采取市和区（县）联合，以区（县）为主的方式筹措。市和区（县）政府指定机构或者住房保障机构根据住房保障规划、年度住房保障工作计划，通过以下途径筹措廉租住房：
（一）新建、配建、改建获得的住房；
（二）收购或者转化获得的住房；
（三）政府调配的住房；
（四）长期租赁社会机构和个人提供的住房;
（五）接受捐赠等其他途径获得的住房。
按照“谁投资、谁拥有产权”的原则，市政府指定机构建设筹措的廉租住房，由市住房保障房屋管理部门按计划分配给各区（县）使用。
第四条（房源种类）
本市中心城区域和郊区（县）主城区域内建设筹措成本高、资源紧缺的廉租住房，只能作为租赁使用，不可作为转化出售。
经市和区（县）政府批准可转化为共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）出售的廉租住房（以下简称“可转化的廉租住房”），允许廉租住房实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，符合规定条件的，按照共有产权保障住房申请供应相关政策，申请购买。
区（县）住房保障机构应当根据本区（县）的住房保障规划、年度工作计划，及时将一定时期内各类廉租住房筹措和供应安排等相关信息向社会公布。
第五条（住房使用）
廉租住房的使用不改变住房的产权归属。不属于区（县）政府指定机构或者住房保障机构所有的廉租住房，可以按照相关规定在办理接收手续后使用。
廉租住房使用前应当按照规定办理房地产登记的专项注记手续。未按规定批准，经注记的廉租住房不得挪作他用。
廉租住房使用前应当按照规定标准装修、检测和验收，装修后的廉租住房应当具备基本的使用功能。廉租住房维修维护、设备安装、室内装修等相关费用纳入廉租住房筹措成本。
区（县）政府指定机构或者住房保障机构通过长期租赁等途径获得的廉租住房，可以根据实际情况，参照本条第二款、第三款相关规定执行。

第三章 轮候配租
第六条（申请条件的认定）
廉租住房实物配租家庭的有关申请条件按照下列规定认定，其中住房优先供应家庭的全体成员还应当具有本市城镇常住户口：
（一）老年夫妇，是指本市无子女且双方年龄均在60周岁以上的夫妇（含本市无子女的60周岁以上的单身人士）。
（二）残疾人员，是指按照《中华人民共和国国家标准（残疾人残疾分类和分级）》（GB/T26341-2010）规定的残疾评定标准，持有本市残疾人联合会颁发的1～3级残疾人证明的人员；以及经人民解放军有关管理部门认定，或者经本市民政部门认可，持有1～4级残疾军人证明的人员。
（三）重大疾病患者，是指患有尿毒症透析、精神病、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、颅内肿瘤手术疾病或者重大器官移植手术、主动脉手术疾病，并持有本市三等甲级医院病例证明的人员。
（四）完全丧失或者大部分丧失劳动能力人员，是指经相关管理部门认定的丧失相应劳动能力等级，并持有本市劳动部门出具《丧失劳动能力程度鉴定证明书》的人员。
（五）烈属、因公牺牲人员家属，是指经省级及以上相关管理部门认定，并持有相应证书或证明的人员。
（六）曾获得省（部）级及以上劳动模范称号人员，是指经省（部）级及以上相关管理部门评定，并持有相应证书或证明的人员。
（七）曾获得全国“三八红旗手”或者两次获得省（部）级“三八红旗手”称号人员，是指经省（部）级及以上相关管理部门评定，并持有相应证书或证明的人员。
（八）1966年底以前归国华侨，是指经相关管理部门认定，并持有本市归国华侨联合会颁发证明的人员。
（九）人数在2人以上（含2人）且人均住房居住面积在5平方米以下（含5平方米）的家庭，是指共同申请人在2人以上（含2人）且人均住房居住面积在5平方米以下（含5平方米）的家庭。
第七条（反馈配租方式的选择意见）
符合实物配租申请条件的单身申请人或者共同申请人（以下简称“申请户”），通过审核登录后，应当在收到《配租方式征询单》后的15日内，向区（县）住房保障机构反馈选择配租方式的书面意见，申请户可以在下述范围内选择其中一项：
（一）选择放弃实物配租、享受租金配租的，应当按照租金配租的有关规定办理配租手续，并在签订的租赁补贴协议期限内不得申请实物配租；
（二）选择实物配租轮候期间租金配租的，在轮候期间可以先按照租金配租有关规定办理配租手续，但在配租廉租住房后，应当按照有关规定退出租金配租；
（三）选择直接轮候实物配租的，在选择3个月后，可以重新选择租金配租或者实物配租轮候期间租金配租。
申请户未按照以上规定反馈选择意见的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废。申请户自登录证明作废之日起1年内，不得再次申请廉租住房。
第八条（产生轮候次序）
区（县）住房保障机构应当对规定时限内经登录公告的申请户，分批次组织产生轮候次序的活动。根据申请户条件及其配租方式选择等情况，采取类别分组及公开摇号等方式确定申请户的轮候次序，每个申请户取得一个轮候序号。产生轮侯次序的具体办法另行制订。
区（县）住房保障机构应当在每批次产生轮候次序的活动现场，公布产生轮候次序的具体办法。
产生轮候次序活动可以邀请社会公信力代表、新闻媒体等进行监督，并由公证机关进行公证。
区（县）住房保障机构应当将申请户轮候排序的结果在区（县）住房保障房屋管理部门网站和各街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告。
第九条（公布当期供应的房源）
区（县）住房保障机构应当根据房源供应和申请户轮候排序等情况，定期组织选房活动；对排序在先的申请户，应当先组织选房。
区（县）住房保障机构应当在每期选房活动前，将可供选择的廉租住房相关信息，包括房源种类、地址、居住面积、租金标准等内容，以书面方式告知申请户，并在区（县）住房保障房屋管理部门网站和各街道（乡镇）社区事务受理服务中心进行公告。
区（县）住房保障机构应当在选房前组织申请户至供应房源所在地现场看房，具体组织方式由各区（县）根据实际情况安排。
第十条（选房意愿表达）
区（县）住房保障机构应当在看房后、选房前书面征询申请户是否参加当期选房活动。申请户应当在规定时间内，向区（县）住房保障机构书面确认是否参加当期选房活动。
申请户确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房活动的，其取得的轮候序号作废，但可以按照本实施细则第八条第一款的有关规定，参加下一批次申请户产生轮候次序的活动，再次取得轮候序号。在下一期房源供应时，申请户仍确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房活动的，其再次取得的轮候序号和已取得的登录证明自动作废。申请户自登录证明作废之日起1年内，不得再次申请廉租住房。
第十一条（组织选房）
区（县）住房保障机构应当组织确认参加选房的申请户进行选房，并在选房前向申请户发放书面选房通知。同时，应当组织平衡好每期选房活动的房源供应。
选房活动公开进行，申请户持身份证明、轮候排序证明和选房书面通知，按照轮候序号次序依次选房。区（县）住房保障机构可以邀请社会公信力代表、新闻媒体等监督选房活动，并由公证机构对选房活动进行公证。
申请户选中住房后应当按照规定与区（县）住房保障机构签订《实物配租选房确认书》。
区（县）住房保障机构应当将选房结果在区（县）住房保障房屋管理部门网站和各街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告。
第十二条（选房规定）
区（县）住房保障机构应当根据有关规定，制订选房的具体办法，并在选房现场公布。申请户应当按照规定的选房办法实施选房。
根据供应房源的具体情况，配租面积较小的申请户可以自愿组合，选择共同租赁一套两居室及以上的住房。
根据选房面积标准的规定，每一申请户最多只能选择租赁一套廉租住房。
第十三条（签订合同）
申请户选定住房后，应当与区（县）政府指定机构或者住房保障机构等相关单位（即“出租人”）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同（示范文本）》（以下简称“租赁合同”），租赁合同的期限不得超过3年。
第十四条（未正常选房的处理）
申请户确认参加选房，但有下列情形之一的，由区（县）住房保障机构注销其登录证明，其取得的轮候序号作废，并自注销登录证明之日起2年内，不得再次申请廉租住房：
（一）未按照规定选定住房的；
（二）选房后未按照规定签订《实物配租选房确认书》的；
（三）选房后未按照规定签订租赁合同的；
（四）因自身原因，签订的租赁合同被解除的。
申请户确认参加选房，但因当期供应房源的房型套数有限等未能选定廉租住房的，其轮候序号不变，排列在下一批次房源供应所有申请户的轮候序号之前。
第十五条（租金标准确定）
通过新建、配建、改建、收购、转化、调配和受赠等途径筹措的廉租住房租金标准，参照住房所在地市场租金的80％确定，住房所在地的市场租金，由实施实物配租的住房保障机构委托房地产估价机构评估产生。通过长期租赁等途径筹措的廉租住房租金标准，可以按照租赁双方约定的方式产生。
具有二级及以上资质、业绩和信誉良好的房地产估价机构，可以提出申请，经市住房保障房屋管理部门会同市价格主管部门组织评议、审定后公布名单；实施实物配租的住房保障机构应当从名单中选择房地产估价机构开展有关评估工作。市住房保障房屋管理部门应当定期对名单中的房地产估价机构进行检查，并按规定对违规操作的房地产估价机构进行处理。
实施实物配租的住房保障机构应当根据可供应的廉租住房、住房所在地的市场租金等情况，制订廉租住房租赁价格方案，报同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门核准后执行；并应当在申请户选房前公布供应房源的租赁价格（一房一价），实行明码标价。
第十六条（租金支付）
申请户选择的廉租住房面积未超过配租面积1.5倍的，根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定，享受基本租金补贴标准的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：人均月可支配收入×申请户人数×5%；享受基本租金补贴标准70%的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：人均月可支配收入×申请户人数×6%。
申请户选择的廉租住房面积超过配租面积1.5倍的，根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定，享受基本租金补贴标准的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：（人均月可支配收入×申请户人数×5%）+（超面积部分廉租住房租金标准×30%）；享受基本租金补贴标准70%的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：（人均月可支配收入×申请户人数×6%）+（超面积部分廉租住房租金标准×30%）。
申请户支付租金的期限、方式等具体要求，应当在租赁合同中予以明确。
第十七条（租金补贴及发放）
申请户选中住房后，原享受租金配租的，从办理入住手续日期的次月起，停止实施租金配租。
廉租住房（含长期租赁等途径筹措的廉租住房）租金标准与申请户自付租金以外的差额部分，由区（县）住房保障机构予以补贴。
实物配租租金补贴原则上按季度发放，并按照约定支付给廉租住房产权人。实物配租租金补贴的起始时间按租赁合同约定的时间计算，起始时间在当月15日及以前的，当月按一个月标准发放；在16日及以后的，当月按半个月标准发放。实物配租租金补贴起始时间的月份不在当季度首月的，第一次按该季度实际应发的月份发放，后续按每季度首月发放。
第十八条（未配租申请户的复核）
区（县）住房保障机构应当按照本市廉租住房复核相关规定，对取得登录证明满3年、具有选房资格但因房源供应等原因未选定廉租住房申请户的基本状况进行复核，申请户应当予以配合。
经复核，申请户不符合廉租住房申请条件的，区（县）住房保障机构应当注销其登录证明，并书面通知申请户；申请户符合廉租住房申请条件但不符合实物配租申请条件的，注销其轮候序号，并书面通知申请户，按照有关规定办理租金配租手续；申请户仍符合实物配租申请条件的，可以保留其轮候序号，继续实施实物配租。

第四章 入住管理和服务
第十九条（管理服务主体及其职责）
廉租住房的产权人有权维护廉租住房安全、完好地使用，收取廉租住房租金，获取廉租住房分配、使用、管理等相关信息，并承担廉租住房的装修费、物业服务费、住房内提供设施的维修维护费以及共用部分维修、更新和改造等费用。廉租住房的产权人可以自行实施经租管理，也可以将有关经租管理事项委托给专业的经租管理单位实施，并按照约定支付相应报酬。
实施实物配租的住房保障机构负责申请户的资格审核、住房供应分配、租金补贴发放、违规行为的行政处分等管理事项，有关管理要求，可以结合经租管理或者物业服务等工作实施。
经租管理单位受有关单位委托负责廉租住房入住和租后管理等具体事项，与委托人签订《廉租住房委托经租管理协议书》（以下简称“协议书”），明确双方的权利义务，并可以就其受委托的工作获取相应的报酬。
廉租住房所在小区的物业服务单位，按照本市物业管理的相关规定和物业服务合同的约定提供相应的服务，并获取与服务内容相适应的报酬。物业服务单位可以接受有关单位的委托，开展对申请户入住行为、住房使用行为等专项管理工作，向委托人报告相关情况，并可以就其专项管理工作获取相应报酬。
第二十条（入住手续）
经租管理单位按照委托事项，应当及时为申请户办理入住、建立实物配租租金补贴帐户等手续，并可以接受廉租住房产权人的委托，代办租赁合同登记备案以及廉租住房注记等手续，申请户应当予以配合。
第二十一条（经租管理事项）
经租管理单位按照协议书确定的职责范围，对受委托管理的廉租住房实施管理，经租管理单位应当认真履行管理职责，建立、完善房源巡视、入户巡查、申请户入住档案以及管理的各项制度，提高服务能力和水平，受理并处理申请户的投诉和举报，接受委托方的监督检查和考核。
经租管理单位可以根据委托代收申请户的自付租金，代付物业服务费、住房内提供设施的维修维护费等费用，并受托代办共用部分维修费用结算等业务。
经租管理单位应当按户建立申请户的租赁台账及财务台账，将财务季报表及租赁收支分析报告定期报送实施实物配租的住房保障机构，并接受有关管理部门的监督检查。
第二十二条（有关费用的结算）
申请户将原有住房交区（县）政府指定机构代理经租的，代理经租机构可以按照约定，从原住房租金中扣除申请户应当承担的自付租金、原住房的经租管理费和物业服务费等相关费用，余额部分由代理经租机构按照约定支付给申请户。
廉租住房供应及租后管理过程中发生的申请户资格审核管理、价格评估、经租管理、物业管理等有关费用，可以从廉租住房租金或者区（县）年度住房保障预算经费中支付。具体办法另行制订。
第二十三条（原有住房限制）
廉租住房租赁期内，未经区（县）住房保障机构书面同意，申请户不得擅自将原有住房转让或者抵押，并应当配合区（县）住房保障机构对原有住房进行房地产登记的专项注记和有关管理。上述内容应当在租赁合同中予以明确。

第五章 租后管理
第二十四条（配合工作）
廉租住房租赁期内，申请户应当按照本实施细则的规定和租赁合同的约定使用承租的住房，及时足额缴纳自付租金，按照规定申报复核，并配合区（县）住房保障机构、经租管理和物业服务等单位开展的监督检查等相关工作。
第二十五条（保障方式变更）
廉租住房租赁期内，申请户符合相关条件的，可以按照有关规定提出购买或者租赁其他保障性住房的申请。申请户购买或者租赁其他保障性住房的，应当按照规定退出承租的廉租住房。
第二十六条（违规行为处置）
廉租住房租赁期内，申请户有下列情形之一的，视为违规行为：
（一）无正当理由自签订租赁合同之日起3个月内不办理廉租住房入住手续的；
（二）未按照约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的；
（三）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的；
（四）擅自将承租的廉租住房转借、转租的；
（五）擅自改变廉租住房用途的；
（六）擅自搭建违法建筑（构筑）物的；
（七）在廉租住房内从事违法、犯罪活动的；
（八）擅自将原住房转让或者抵押的；
（九）未按规定申报有关信息的；
（十）拒不配合住房保障机构按规定开展工作的；
（十一）法律、法规等规定的其他情形。
对发生违规行为的申请户，依据本实施细则的规定和租赁合同的约定，廉租住房产权人及出租人有权追究其相应的责任；区（县）住房保障机构应当根据申请户违规行为的不同情况，采取以下处理措施：
（一）当面或者书面训诫，限期改正；
（二）支持廉租住房产权人及出租人按照约定收取违约金；
（三）支持廉租住房产权人及出租人通报其所在单位，从其工资等收入中直接划扣拖欠支付的自付租金；
（四）取消其部分或者全部租金补贴，并由其承担与廉租住房租金标准的差额部分；
（五）在适当范围内通报其违规行为；
（六）允许廉租住房产权人及出租人按照市场租金标准向其收取自付租金；
（七）取消其实物配租资格，要求廉租住房产权人及出租人解除租赁关系，收回住房；
（八）取消其5年内申请各类保障性住房的资格；
（九）记录其不良信用信息，并按照规定纳入上海市社会信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；
（十）支持廉租住房产权人及出租人通过司法途径，对拒不退出的申请户，强制收回住房，并追究其相关法律责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理；
（十一）法律、法规等规定的其他处理措施。
第二十七条（复核及退出规定）
租赁合同期满前第4个月内，申请户应当按照规定申报复核，经复核审查，申请户符合实物配租申请条件的，与区（县）住房保障机构重新签订租赁合同，重新签订的租赁合同期限不得超过3年；申请户未在规定期限内申报复核，或者经复核审查不再符合实物配租申请条件的，应当按照规定退出承租的住房。
申请户确有正当理由暂时不能腾退廉租住房的，经申请户提出申请、区（县）住房保障机构审核同意后，可以给予不超过12个月的过渡期。过渡期在6个月以内的，按照原租赁合同的约定收缴自付租金; 超过6个月的，超过月份按照届时廉租住房租金标准的50％收缴自付租金。区（县）住房保障机构应当按照上述规定与申请户签订过渡期协议，并严格执行。申请户超过限定过渡期，仍不腾退廉租住房的，按违规行为处理。
第二十八条（主动退出）
申请户因自身原因，不愿继续租赁廉租住房的，应当向区（县）住房保障机构提出书面申请，与经租管理单位结清相关费用，填写《廉租住房退房单》，按时腾退廉租住房。申请户自提出书面申请之日起2年内，不得再次申请廉租住房。
区（县）住房保障机构应当按照有关规定，解除对申请户原有住房房地产登记的专项注记和有关管理等。
第二十九条（退出手续）
区（县）住房保障机构解除租赁合同的，应当及时通知经租管理单位，由经租管理单位负责办理住房退还手续。
申请户腾退廉租住房，应当结清水、电、煤（燃）气、通讯、有线电视等其它应当承担的相关费用。
申请户腾退廉租住房，符合租金补贴条件的，可以按照规定申请租金补贴。

第六章 购买承租住房的规定
第三十条（申请与审核）
租赁可转化的廉租住房的申请户，具有支付能力并符合共有产权保障住房准入标准的，在租赁合同期满前的第4个月内，可以按照租赁合同的约定，书面申请购买承租的住房。
申请户在规定时限内提出购买承租住房申请的，申请审核、公示等具体办理程序参照本市共有产权保障住房相关规定实施；申请户未在规定时限内提出购买承租住房申请的，住房保障机构不予受理。
第三十一条（审核结果）
经审核，区（县）住房保障机构认定申请户符合共有产权保障住房准入和供应标准的，应当以户为单位进行登录，并及时通过区（县）住房保障房屋管理部门网站和街道（乡镇）社区事务受理服务中心进行公告，向申请户出具登录证明，并报市住房保障机构备案；认定申请户不符合共有产权保障住房准入和供应标准的，向申请户出具不符合标准的书面答复，其中申请户不再符合实物配租申请条件的，应当按照规定退出承租的住房。
第三十二条（实施购买）
申请户凭区（县）住房保障机构出具的登录证明等相关材料，与房地产权利人签订购房合同，办理购买手续，向房地产权利人支付规定价格的购房款后，获得购买住房的相应产权份额。
房地产权利人收到申请户支付的全部购房款后，应当协助申请户办理住房产权转移登记手续。
第三十三条（销售定价方案）
可转化的廉租住房的销售定价（含销售价格、购房人的产权份额等内容）参照共有产权保障住房价格管理的有关规定，原则上按照签订租赁合同时相邻区域的共有产权保障住房销售价格和购房人产权比例确定。销售定价方案由区（县）住房保障机构制订，经同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门审核后，报区（县）人民政府批准，并在申请户提出购买申请前公布。具体办法另行制订。
第三十四条（销售结果公告）
区（县）住房保障机构应当定期将可转化的廉租住房的配售结果通过区（县）住房保障房屋管理部门网站和街道（乡镇）社区事务受理服务中心进行公告。
第三十五条（过渡处理）
申请户按照规定提出购买承租住房的申请且经审核符合标准的，在完成购房手续前，可以继续按照原租赁合同的约定租住该住房。
第三十六条（售后管理）
可转化的廉租住房出售前，应当按规定办理房源转化使用和房地产登记的专项注记等手续。
申请户的购房手续，按照共有产权保障住房的有关规定执行；完成所购住房的房地产转移登记手续后，按照共有产权保障住房售后管理的相关规定进行管理。

第七章 附则

第三十七条（组织抽查）
市住房保障机构应当对各区（县）实物配租的审核、配租、配售、入住管理等工作进行定期或者不定期的抽查，抽查可以采取查阅档案资料、召开座谈会、入户巡查、邻里调查等方式，各区（县）住房保障机构、廉租住房产权人、经租管理和物业服务等单位应当予以配合。抽查发现不符合规定的，市住房保障机构应当提出整改意见，由区（县）住房保障机构作出相应处理，并将处理结果报送市住房保障机构。
第三十八条（社会监督）
各级住房保障机构应当设立电话、信箱、电子邮箱等监督举报方式，接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。任何单位和个人有权对违反本实施细则规定的行为进行检举和投诉，有关部门应当及时处理违纪违法行为，并向社会公开处理结果。监督举报工作的办理，参照《关于印发<关于加强经济适用住房监督举报办理工作的暂行意见>的通知》（沪房管保〔2010〕30号）实施。
第三十九条（对工作人员的监督处分）
各级住房保障机构的工作人员应当认真履行职责。对于滥用职权、玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十条（实施日期）
本实施细则自印发之日起施行，有效期至2013年12月31日。之前规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。