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论唐后对唐律的变革/王立民

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 10:13:53  浏览:9258   来源:法律资料网
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论唐后对唐律的变革

2000年10月11日 13:22 王立民


本文提要 唐律虽被认为是我国古代法律之最善者,其内容还被唐后各代大量沿用,但唐后也不无变革。变革主要表现在体例、一般原则、罪名和法定刑四个领域。究其变革原因主要有社会情况变化、立法经验结果和立法技术提高三个方面。这种变革只是在唐律基础上的部分变革,因此这也从一个侧面反映唐律对后世立法影响之深远。

唐律虽被认为是我国古代法律之最善者,其内容还被唐后各代大量沿用,但也不无变革。此处以宋刑统、大明律和大清律例三部典型法典为比较对象,探索它们对唐律的主要变革及其原因。

一、体例的变革

宋刑统、大明律和大清律例均在体例方面作了不同程度的变革,主要是:

1.卷条的变革 卷条是我国古代法典中的一个组成部分,卷条数的多少可从一个侧面反映法典内容的繁简。一般来说,多易繁,少则简。唐律在唐太宗贞观定本时为五百条、十二卷。《旧唐书·刑法志》载:“(房)玄龄等遂与法司定律五百条,分为十二卷”。这一卷条数比以往之律大为减损,故《旧唐书·刑法志》说,凡削烦去蠹者“不可胜纪”。唐高宗永徽三年(651)诏长孙无忌等撰编律疏,《唐律疏议》,即为三十卷,条数依旧。宋刑统为五百零二条、三十卷。第五百零二条是把唐律的职制律与斗讼律中各一条分为二条,此与现传《唐律疏议》一致。宋刑统在卷条安排上与唐律的主要区别是,变动了一些卷中的条目数。变条数的卷有五,占总数的六分之一。变动情况有三:一是移唐律上卷中的条目至下卷。“唐律卷一凡七条,刑统移末条入第二卷。”①二是移唐律下卷中的条目至上卷。“唐律卷三凡一十条,刑统移前四条入上卷。”②还有卷九、十也有类似情况。三是移唐律同一卷中的至上、下卷兼有。“唐律卷二凡十一条,刑统前移入上卷一条,后移入下卷四条。”③卷条的位移,说明卷中的内容有变,宋刑统就是如此,下文会涉及此问题。

大明律虽仍为三十卷,但仅有四百六十条,比唐律少四十条。不仅如此,在卷条的分布上,大明律也与唐律有较大的区别。大明律的名例律为一卷,四十七条;唐律则为五卷,五十七条。大明律的其它二十九卷、四百一十三条由六律分割,唐律的其它二十五卷、四百四十三条则被十一律分享。从这一区别也可见大明律在体例上与唐律有较大区别。

大明律例卷条情况更接近于大明律。它有四十七卷、四百三十六条。这四十七卷除增加了律目、图、服制、总例、比引条例等共十一卷外,还把大明律中的一些卷一分为二,如名例律在大明律为一卷,而大清律例则为二卷。其条数比大明律的少二十四条。其中,吏律少四条,户律少十六条,兵律少四条。

从以上三部法典的卷条状况来看,宋刑统与唐律的差异很小;大明律和大清律例比较接近,而与唐律有一定距离。

2.篇目结构的变革 唐律的篇目结构比较简单,仅分为十二篇,分别是名例、卫禁、职制、户婚、厩库、擅兴、贼盗、斗讼、诈伪、杂律、捕亡和断狱等篇(律)。以后唐高宗时撰修的《永徽律疏》,即《唐律疏议》,只是在律条后附以“疏议”,起到阐发律意,使人明了的作用,并无更复杂的内容。

宋刑统的篇目结构与唐律有异,主要表现在以下三个方面。首先,在篇中分门,每一门中含有数条律条。共有二百十三门。《玉海·卷六十六》载:宋刑统有“二百十三门,律十二篇,五百零二条”。门的具体分布情况是:名例律有二十四门,卫禁律有十四门,职制律有二十二门,户婚律有二十五门,厩库律有十一门,擅兴律有九门,贼盗律有二十四门,斗讼律有二十六门,诈伪律有十门,杂律有二十六门,捕亡律有五门,断狱律有十七门。其次,在律条后附以令、格、式、敕条和起请等法条。宋刑统是宋代刑律统类的简称,故除律条外,还附有上述一些法律形式中的相应条款。《玉海·卷六十六》载:宋刑统有“疏令格式敕条一百七十七,起请条三十二。”唐律则无,只是在“疏议”中引用令、格和式的某些条文,来说明律条的内容,与宋刑统另附在后并成一种综合性法典的形式不同。最后,唐律中的“疏”与“议”总是连在一起,不单独存在。宋刑统则常把“疏”与“议”分列,各自阐述自己的内容。其中,“疏”的内容为律条文,“议”的内容为解释文。后者更近似唐律中的“疏议”。《宋刑统·擅兴律》“私有禁兵器”门的“疏”说:“诸私有禁兵器者,徒一年半。注云,谓非弓、箭、刀、?J、短矛者。”此与律条无异。“议”说:“私有禁兵器,谓甲弩、矛?、具装等,依令私家不合有”。此是对“禁兵器”的解释。尽管宋刑统的篇目结构与唐律有异,但总体结构仍无重大变化,仍为十二篇,连篇名及排列顺序也与唐律同。

大明律篇目结构的变化较宋刑统要大。因为,它打破了唐律十二篇目的框架,仿效元典章,改用七篇,除首篇仍为名例外,其余六篇均按中央六部官制编目,分别为吏、户、礼、兵、刑、工。故近代学者沈家本评说:大明律“以六曹分类,遂一变古律之面目矣。”④此外,大明律还模仿宋刑统篇下分门的做法,在除名例以外的其它六篇中皆设若干目,并在每一目中又含若干律条。目的分布情况是:吏律中有职制和公式两目,户律中有户役、田宅、婚姻、仓库、课程、钱债和市廛七目,礼律中有祭祀和仪制两目,兵律中有宫卫、军政、关津、厩牧和邮驿五目,刑律中有贼盗、人命、斗殴、骂詈、诉讼、受赃、诈伪、犯奸、杂犯、捕亡和断狱十一目,工律中有营造和河防两目。一目为一卷。每目中的律条不等,如吏律职制目中有十五条,而公式目中却有十八条。

尽管大清律例比大明律少了二十四律条,但篇目结构仍袭大明律而成,变化甚微,主要是:一是在律条后附了例条,有的数量还较多,超过律条。如《大清律例·名例律》的“五刑”条,律条仅为六条,而附例文十八条,大大多于律条。二是在律条中附有注。此注的作用类似唐律中的“疏议”。如“五刑”条规定,“赎刑:纳赎,收赎,赎罪。”在纳赎后有注:“无力依律决配,有力照律纳赎。”在收赎后有注:“老幼废疾、天文生及妇人折杖,照律收赎。”在赎罪后亦有注:“官员正妻及例难的决并妇人有力者,照律赎罪。”经过“注”的说明,把纳赎、收赎和赎罪都区别开了。

以上三部法典的篇目结构显示:宋刑统虽有改变之处,但仍离唐律不远;大明律和大清律例十分靠近,但均离唐律较宋刑统为远。

法典的体例只是法典的外在表现形式,但却与法典的内容息息相关,可直射内容的轮廓。宋刑统、大明律和大清律例对唐律体例的改动程度,与它们对法律内容的改动程度一致。

二、一般原则的变革

宋刑统、大明律和大清律例与唐律一样,都把一般原则规定在名例律中,但它们又对其中的一些内容作了改革,主要表现在以下四个方面。

1.取消一些原则 大明律和大清律例取消了唐律规定的一些原则。《唐律疏议·名例》“皇太子妃”、“官当”、“除免比徒”等条规定的一些原则均被废除。其中,有的是因为已被其它规定所取代,如“皇太子妃”条中确定的“上清”已被“取目上裁”等规定代替,已没有存在的必要;有的是因为它们的存在易起反作用,如“官当”条规定以官品代罚的原则不利于治吏,故弃而不用;有的是因为不适时,如“除免比徒”规定以除名、免官比照徒刑的原则已不适应明、清的情况,所以也在废除之列。

2.合并一些原则 宋刑统、大明律与大清律例还合并了唐律规定的一些原则。《宋刑统·名例律》“老幼疾及妇人犯罪”条把《唐律疏议·名例》“老小及疾有犯”和“犯时未老疾”两条中规定的原则都归并在一起,既规定各种老、小和疾人员犯罪可享受赎、上清、不加刑等特殊处理方法及不适用这些附加条件,又规定了老疾人员犯罪时年龄、条件的折算方法。大明律与大清律例都把《唐律疏议·名例》中“笞刑五”、“杖刑五”、“徒刑五”、“流刑三”和“死刑二”五条,合并为“五刑”一条,内容基本相同,都规定唐律中五刑的刑种、刑等等。经过合并,唐律中一些较为相近的内容都集中在一起,这样既避免了条目内容分散的情况,又可使阅律者便于查找。

3.修改一些原则 唐律在名例律中规定的有些原则还被大明律、大清律例作了不同程度的修改。首先,续用原律条名,但改动其中的某些内容。大明律和大清律都在名例律中设立“无官犯罪”条,与唐律同,但内容有别。《唐律疏议·名例》“无官犯罪”条规定:“诸无官犯罪,有官事发,流罪以下以赎论。卑官犯罪,迁官事发;在官犯罪,去官事发或事发去官:犯公罪流以下各勿论,余罪论如律。其有官犯罪,无官事发;有荫犯罪,无荫事发;无荫犯罪,有荫事发:并从官荫之法。”由于明代不用官荫法,故《明律·名例律》“无官犯罪”条删去有关官荫的规定,为此薛允升有过评论。他说:大明律的“无官犯罪”条“与唐律略同,惟明代并无用荫之法,故律无文。”⑤大清律例除续大明律的修改外,又作进一步改动。《大清律例·名例律》“无官犯罪”条规定:“凡无官犯罪,有官事发,犯公罪要在处笞、杖以上的,才可“依律纳赎”;“在任犯罪,去任事发”,犯公罪须处笞杖以下的,也要“依律降罚”等,均与大明律有异。还有“以理去官”等条也属此种情况。其次,律条名与内容均有变改。大明律和大清律例皆在名例律中没有“亲属相为容隐”条。与此条对应的是唐律中的“同居相为隐”条,除条名有异外,内容也有所变动。《唐律疏议·名例》“同居相为隐”条规定:“诸同居,若大功以上亲及外祖父母、外孙、若孙之妇、夫之兄弟及兄弟妻,有罪相为隐;部曲、奴婢为主隐:皆勿论,即漏露其事及?`语消息亦不坐。其小功以下相隐,减凡人三等。若犯谋叛以上者,不用此律。”《明律·名例律》“亲属相为容隐”条扩大相隐范围,把“妻之父母、女婿”也列入大功相隐范围,对此薛允升也有评说。他说:大明律的规定“与唐律大略相同,惟妻之父母之女婿缌麻服也,而与大功以上同律,唐律本无此层。”⑥大清律例的规定同大明律同。还有大明律与大清律例中“立嫡子违法”、“赋役不均”等条也属此类情况。

4.增加一些原则 宋刑统、大明律和大清律例在取消、合并、修改了唐律的一些原则外,还增加了一些新原则。宋刑统通过“议”的形式,把原来唐律所没有规定的内定,穿插在法典中。这种情况在宋刑统名例律中非是个别,在此仅能举例说明。《唐例疏议·名例》“称反坐罪之等”条规定:“诸称‘反坐’及‘罪之’、‘坐之’、‘与同罪’者,止坐其罪;称‘准枉法论’、‘准盗论’之类,罪止流三千里,但准其罪:并不在除、免、倍赃、监主加罪、加役流之例。称‘以枉法论’及‘以盗论’之类,皆与真犯同。”《宋刑统·名例律》“杂条”门不仅照用唐律的规定,还用“议”规定了新内容:“反坐、罪之、坐之、与同罪,流以下止是杂犯,不在除免、加役之例。若至绞,即依例除名。”“七品以上犯在枉法,仍合减科。男夫犯准盗,仍合用荫收赎。”“称以盗、以斗减一等,处同真犯。”吴兴、刘承干在校勘宋刑统与唐律以后也认为,以上内容“唐律无。”实属新增而为。大明律和大清律例则在名例律中增加专条,增添新原则。此两律均新设“职官有犯”。“天文生有犯”条,对文职官与天文生的犯罪,作了新规定,采用特殊处理方法,皆为唐律所无。还有“文武官犯公罪”、“文武官犯私罪”,“犯罪得累减”等条,也是如此。

法典中一般原则的规定至关重要,一方面,它是国情的变化和立法指导思想的直接反映,它的改变意味着国家形势和统治阶级的治国政策也随之有变。另一方面,它是法典内容的核心,它的改变也必然会导致法典内容的变化。宋刑统、大明律与大清律在不同程度上对唐律一般原则的改变,不仅告诉人们宋、明、清与唐的情况与国策不同,也预示它们在内容上会有不同程度的变革。

三、罪名的变革

宋刑统、大明律、大清律例与唐律一样,都是刑法典,罪名是其中的重要内容。它们除了大量袭用唐律规定的罪名外,还对其中的一些作了变改。变改情况主要有以下四大类。
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青岛高新技术产业开发区高新技术企业认定办法

山东省青岛市政府


青岛高新技术产业开发区高新技术企业认定办法
市政府



第一条 为加强高新技术企业认定管理工作,促进高新技术产业发展,根据《国家高新技术产业开发区高新技术企业认定条件和办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称高新技术企业,是指在高新技术产业开发区(以下简称开发区)内主要从事高新技术及其产品的研究、开发、生产和经营(单纯商业经营除外,下同)的经济实体。

第三条 青岛市科学技术委员会(以下简称市科委)是本市高新技术企业认定工作的主管机关,负责本办法的实施。开发区管理委员会具体办理高新技术企业的审报事宜。

第四条 财政、工商、税务、海关等部门和企业主管部门,配合市科委进行高新技术企业的认定工作。

第五条 开办高新技术企业可以采取以下形式:
(一)境外经济组织或者其他组织、个人独资、合资、合作开办;
(二)境内企业、科研单位、大专院校投资合作或项目开发合作开办及设立独立核算的分厂、生产车间等;
(三)社会团体、民间组织或个人主办、联办或以其他形式开办;
(四)其他合法形式。

第六条 高新技术企业的高新技术及产品的范围:
(一)微电子科学和电子信息技术类;
(二)空间科学和航空航天技术类;
(三)光电子科学和光机电一体化技术类;
(四)生命科学和生物工程技术类;
(五)材料科学和新材料技术类;
(六)能源科学和新能源、高效节能技术类;
(七)生态科学和环境保护技术类;
(八)地球科学和海洋工程技术类;
(九)基本物质科学和辐射技术类;
(十)医学科学和生物医学工程类;
(十一)精细化工技术类;
(十二)在本市轻纺等传统产业基础上开发的新技术类;
(十三)其他高新技术类。
高新技术产品细目见附件。

第七条 申办高新技术企业的条件:
(一)从事本办法第六条规定的一项或多项高新技术及其产品的研究、开发和经营业务。
(二)企业负责人中必须有熟悉本企业产品研究、开发、生产和经营的科技人员,并且是本企业的专职人员。
(三)有大专以上学历或有专业技术职称的科技人员占该企业职工总数的比例不少于30%,其中从事高新技术及产品研究、开发的科技人员不少于企业总数的10%;属劳动密集型高新技术企业的,有大专以上学历或有专业技术职称的科技人员应不少于企业职工总数的20%。
(四)用于高新技术及产品研究、开发的经费不少于企业年总收入3%。
(五)企业技术性收入与高新技术产品产值的总和不少于本企业年总收入的50%。
(六)具有法人资格,能够独立承担民事责任,有十万元以上的注册资金。
(七)其他必须具备的条件。

第八条 申请认定为高新技术企业,须提交下列文件和资料:
(一)填写的《青岛市高新技术企业申请书》和《青岛市认定高新技术企业申请表》;
(二)企业概况报告;
(三)企业产品质量检验、技术鉴定、技术标准等文件;
(四)企业产品细目;
(五)其他证明企业资质、条件的文件、资料。

第九条 申请认定为高新技术企业的,需持本办法第八条所列文件和资料向开发区管委会提出申请。开发区管委会须在受理后十日内提出审查意见,报市科委。
市科委应自接到开发区管委会报送材料之日起三日内决定是否予以批准;对批准的颁发《高新技术企业证书》;对不予批准的,应书面说明理由。

第十条 开发区内按国家规定全部核减行政事业费而实行经济项目自立的全民所有制科研单位,符合本办法所列条件的,可根据本办法第九条申请认定为高新技术企业。

第十一条 高新技术企业合并、分立、迁移、歇业或变更生产、经营范围的,按审批程序审批,经批准后到工商、税务等部门办理相应手续。

第十二条 高新技术企业自批准之日起享受有关优惠待遇。

第十三条 开发区管委会每年应对高新技术企业进行一次检查、复审。对其中达不到高新技术企业条件和其他有关规定的,令其在一年内整改,整改期间暂停享受有关优惠待遇;对整改一年后,仍达不到规定条件的,由开发区管委会报请市科委收回《高新技术企业证书》,并通告有关
部门,停止该企业享受优惠待遇。

第十四条 高新技术企业弄虚作假,骗取批准的由市科委收缴《高新技术企业证书》,并由有关部门取消享受的优惠待遇,追缴非法享受优惠待遇部门的收入。

第十五条 有关行政机关的工作人员在认定工作中弄虚作假、徇私舞弊的,由其主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十六条 高新技术产品的认定和开发区之外高新技术企业的认定,参照本办法办理。

第十七条 本办法下列用语的含义:
(一)技术性收入,是指高新技术企业通过技术咨询、技术转让、技术入股、技术服务、技术培训,技术工程设计和承包、技术出口、引进技术消化吸收以及中试产品取得的收入。
(二)总收入,是指由高新技术企业的技术性收入、高新技术产品产值、一般技术产品产值和技术性相关贸易组成。

第十八条 本办法具体执行中的问题由市科委负责解释。

第十九条 本办法自发布之日起施行。附:青岛市高新技术产品细目
一、微电子科学和电子信息技术类:
1、电子计算机;
2、计算机外围设备;
3、计算机软件;
4、信息处理设备;
5、计算机及通信网络系统;
6、邮电通信设备;
7、广播电视设备;
8、控制器和控制系统;
9、微电子与基础电子元器件及新型电子设备;
10、激光技术与电子元器件及应用系统;
11、社会公共安全设备与控制系统;
12、其它。
二、空间科学和航空航天技术类:
1、航空、航天器有关新设备及零件;
2、空间测试技术及仪器;
3、航空、航天遥感的数据采集处理系统;
4、航空、航天遥感应用系统;
5、卫星通信数据传输及电视教育应用系统;
6、其它。
三、光电子科学和光机电一体化技术类:
1、智能化机械;
2、采用电子技术的机械设备;
3、电子测量、检测与分析仪器仪表;
4、电子医疗器械;
5、生物医学用设备与装置;
6、其它。
四、生命科学和生物工程技术类:
1、高产、优质、抗逆农作物新品种;
2、快繁、脱毒苗木及人工种子;
3、用生物技术手段培育良种家畜及鱼、虾、贝、藻新品种;
4、农用生物制剂;
5、用生物技术手段开发海水增养殖技术;
6、重组DNA技术及产品;
7、蛋白质工程及产品;
8、新型发酵器及固定化酶技术;
9、轻工食品酶制剂、添加剂、天然色素及香料;
10、环境治理生物技术及制品;
11、冶金、新能源开发生物技术及制品;
12、标准实验动物;
13、新型化学合成药物和农药;
14、其它。
五、材料科学和新材料技术类:
1、电子信息材料;
2、高纯超细材料;
3、非晶、微晶态材料及人工晶体;
4、高强、耐磨、耐高温、抗腐蚀结构材料;
5、特种纤维、功能纤维;
6、特种合金及稀有金属;
7、医用生物材料;
8、材料表面改性技术及产品;
9、传统材料改性技术及产品;
10、石墨深加工制品;
11、其它。
六、能源科学和新能源及高效节能技术类:
1、太阳能应用技术及开发(含设备);
2、风能应用技术及开发(含设备);
3、海洋能应用技术及开发(含设备);
4、生物质能应用技术及开发;
5、地热能应用技术及开发;
6、氢能应用与开发;
7、核能应用技术及开发;
8、各种高效、节能的风机、锅炉、泵及节油减烟净化系列装置;
9、高效节能型热、电联供设备;
10、其它。

七、生态科学和环境保护技术类:
1、污水处理和净化技术及装置;
2、有毒、有害废物与城市垃圾处理技术及装置
3、生态环境的综合治理技术;
4、全球气候预测变化及影响技术;
5、区域污染防治与治理技术及装置;
6、物种保护技术;
7、其它。
八、地球科学和海洋工程技术类;
1、海水综合利用与开发;
2、防海水腐蚀、防附着物的技术及产品;
3、海洋生物的综合利用与开发(含增养殖技术);
4、海底海洋探测技术及设备;
5、海洋开发的仪器仪表;
6、海洋矿藏的开发;
7、海洋监测、遥感、水下工程、海港建造及勘探技术等;
8、海洋空间利用;
9、其它。
九、基本物质科学和辐射技术类:
1、放射性材料及有关设备;
2、核辐射设备及仪器仪表;
3、其它。
十、医药科学和生物医学工程类:
1、生物医学材料及制品;
2、新型医药产品;
3、海洋药物;
4、药用动植物细胞工程产品;
5、高效、低毒、低残留兽药;
6、其它。
十一、精细化工技术类:
1、染料及染料中间体新产品;
2、涂料及颜料新产品;
3、新型高效助剂;
4、高性能粘合剂;
5、彩色胶卷用呈色剂、感光剂新品种;
6、表面活性剂及复配新产品;
7、特种应用的防老剂、促进剂、稳定剂、润滑剂、抗氧剂、光稳定剂、抗冲击改性剂;
8、纺织印染高效、新型特种功能助剂;
9、增效、复配、高效、低残留新型农药;
10、其它。
十二、在本市轻纺等传统产业基础上开发的新技术类:
1、特种性能的纺织品及生产线;
2、新型化学纤维;
3、纺纱成套设备自动化系统;
4、织造、印花及服务CAD/CAM系统;
5、印染浆纱类设备过程控制系统;
6、应用微机技术的低能耗冷喷间歇蒸煮装置;
7、制瓶、制罐自动化装置;
8、新型皮革、制革装置及工艺;
9、微机控制的工业配料系统、塑料机械;
10、包装自动化;
11、工业窑炉改造;
12、生物技术应用于酿造业;
13、智能仪表;
14、节能电光源及照明系统;
15、其它。
十三、其他高新技术类。



1992年5月3日

西安市物业管理条例(2005年修正)

陕西省西安市人大常委会


西安市物业管理条例



( 1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准

根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定第一次修正

根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定第二次修正)

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动,适用本条例。

第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。

鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 西安市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥等城六区以外的区、县房产行政管理部门是本区、县的物业管理行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门,按照各自职责协同管理。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,一个物业管理区域设立一个业主大会;但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票;非住宅房屋按建筑面积,100平方米以下为一票,100平方米以上的每100平方米为一票(不足100平方米的四舍五入记票)。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的30%。房屋产权共有的,由产权共有人推举一名代表行使投票权。

第八条 具备下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)物业管理区域内,商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上,或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上;

(二)公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。

第九条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业管理行政主管部门指导下,由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

业主大会筹备组组成人员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)提出业主大会议事规则草案和业主公约草案;

(三)登记和确认业主身份,核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员产生办法草案;

(五)首次业主大会的其他准备工作。

第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起30日内,在物业管理行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

第十二条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/5以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行下列职责:

(一)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(二)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)听取和审议业主委员会工作报告和财务报告;

(五)制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

(六)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法;

(九)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十四条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员五至九人组成,主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会决定。

业主委员会委员应当认真负责,办事公道,遵纪守法,热心公益事业,有一定的工作能力和工作时间。

业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业管理行政主管部门备案:

(一)业主大会成立的情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会委员的基本情况。

第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)依法被追究刑事责任的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第十八条 业主委员会会议每季度召开一次。经业主委员会主任提议或者1/3以上业主委员会组成人员提议,可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。

第三章 物业管理服务

第十九条 物业管理企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书。物业管理人员应当取得职业资格证书。

第二十条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第二十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

第二十二条 物业服务合同主要内容:

(一)物业管理事项;

(二)服务质量和费用;

(三)双方的权利义务;

(四)专项维修资金的管理与使用;

(五)物业管理用房的使用;

(六)合同期限;

(七)违约责任。

第二十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第二十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国家规定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。

第二十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意,物业管理企业自行提供的服务,不得收取费用。

第二十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用。物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的,代收服务费由委托单位支付,物业管理企业不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。

第二十七条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内,物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

第二十八条 物业管理行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后,应当调查处理,7日内答复投诉人;涉及其他行政主管部门的,应当会同相关的行政主管部门进行处理,并在15日内答复投诉人。

第四章 前期物业管理

第二十九条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第三十条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十一条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十二条 建设单位应当将前期物业服务合同和业主临时公约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示,予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋的保修责任。前期物业管理期间,不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金,不得转让物业的共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。

第三十四条 物业管理企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。

第三十五条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用,由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

第三十六条 建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积3‰的物业管理用房(包括业主委员会办公用房)。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十七条 前期物业服务合同终止时,前期物业管理企业应当将相关资料移交给业主委员会。

第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第五章 物业的使用与维护

第三十九条 业主、物业使用人应当遵守业主公约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第四十条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌;

(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)乱设摊点、乱停车辆;

(六)乱倒垃圾、堆放杂物;

(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(八)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

(十)从事危害公共利益的活动;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

第四十一条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十二条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护,并承担相应的费用。

第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关家庭居室装饰装修的规定,事先告知物业管理企业,并接受其指导。

第四十四条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业管理企业应当予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。

物业管理企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第四十五条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第四十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第四十八条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 专项维修资金的管理与使用

第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造,不得挪作他用。

第五十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金,按下列规定交纳和提取:

(一)建设单位出售商品房屋时,多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳,高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳,业主委员会成立时尚未出售的商品房屋,建设单位应当在业主委员会成立之日起15日内交纳;

(二)公有住宅出售单位出售公有住宅时,购房者按购房款百分之二的比例交纳;

(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时,多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取,高层住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。

专项维修资金不敷使用时,经业主大会研究决定,按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第五十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的,专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代管;业主委员会成立的,物业所在地物业管理行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内,将其代管的专项维修资金及其孳息一并移交业主委员会。

物业管理行政主管部门、业主委员会应当与金融机构就专项维修资金的存储、提取、结算签订书面合同。

第五十二条 专项维修资金应当在金融机构专户存储,按幢建账,按户核算。

业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

第五十三条 专项维修资金按照下列规定使用:

(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从各单元的专项维修资金中支出;

(三)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。

第五十四条 从专项维修资金帐户支取费用时,应当提交经业主委员会全体成员审核签章的支付凭证和有关费用清单。

第五十五条 业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金应当退还业主。

第五十六条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。

第七章 法律责任

第五十七条 违反本条例规定,不移交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十九条 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令改正,可以并处3000元以上3万元以下的罚款:

(一)未承担前期物业管理责任的;

(二)拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的;

(三)业主委员会成立之日起15日内拒不交纳尚未出售的商品房屋专项维修资金的。

建设单位违反本条例规定,拒不制定或者不公示业主临时公约的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令改正,可以并处500元以上3000元以下的罚款。

第六十条 违反本条例规定,挪用专项维修资金的,由物业管理行政主管部门予以追回,移交业主委员会,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 前期物业服务合同终止后,不向业主委员会移交物业管理用房的,由物业管理行政主管部门责令改正,给予警告,没收违法所得,可以并处2000元以上2万元以下的罚款。

第六十二条 业主、物业使用人或者其他单位、个人违反本条例规定,损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的,由物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失,可并处500元以上5000元以下的罚款。



第六十三条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十四条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,该决定无效,由物业管理行政主管部门责令限期纠正,并通告全体业主。

第六十五条 违反本条例规定的行为,其他法律法规有规定的,从其规定。

第六十六条 对个人处3000元以上罚款、对单位处3万元以上罚款的,当事人有要求举行听证的权利。

当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六十七条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六十八条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第六十九条 本条例中有关专业用语的含义:

(一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

(二)自用设备:是指门户以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;

(三)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

(四)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

第七十条 本条例自公布之日起施行。