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淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 03:02:40  浏览:8195   来源:法律资料网
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淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法

山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府令第10号


  《淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》业经市政府第13次常务会议讨论通过,现予发布施行。

                            市长 张建国
                         一九九九年十月二十九日
      淄博市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法



  第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为,推动住房商品化、社会化进程,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房上市交易,是指城镇居民按房改政策已购买的公有住房和按政府指导价购买的经济适用住房依照本办法转让、出租、抵押。
  本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。


  第三条 凡在本市行政区域内,已购公有住房和经济适用住房上市交易的,均适用本办法。


  第四条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
  区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。


  第五条 符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易:
  (一)职工以标准价购买的公有住房住满五年的;
  (二)职工以成本价购买的公有住房;
  (三)职工1993年按政府有关政策规定购买的公有住房、以标准价购买的公有住房未满五年的,已按《淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法》过渡为成本价的;
  (四)按政府指导价购买的经济适用住房。


  第六条 符合本办法第五条规定的房屋所有权人,应当持房屋所有权证,到土地管理部门办理国有土地使用手续,土地管理部门应当在15日内颁发国有土地使用证,如遇特殊情况可延长至30日。


  第七条 已购公有住房和经济适用住房有下列情况之一的,不得上市交易:
  (一)未取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的;
  (二)已列入拆迁公告范围且户籍已被冻结的;
  (三)擅自改变房屋使用性质的;
  (四)对住房制度改革中违法、违纪行为未进行处理的;
  (五)国家、省、市规定其他不得上市交易的。


  第八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易,当事人应当向房产管理部门提出申请,并提交下列材料:
  (一)职工已购公有住房或经济适用住房上市交易申请表;
  (二)《房屋所有权证》和《国有土地使用证》;
  (三)已购公有住房或经济适用住房上市交易合同;
  (四)身份证或者其他有效身份证件;
  (五)同住成年人同意上市交易的书面意见。
  已购公有住房上市转让时,由房产交易管理部门书面通知原产权单位。原产权单位在接到通知之日起15日内出具是否按市场价格购买的书面意见,在规定的时间内未出具书面意见的,视为放弃优先购买权。


  第九条 房产管理部门对已购公有住房或经济适用住房上市交易申请进行审核,并自收到申请之日起15日内作出是否准予上市交易的书面答复。


  第十条 经房产管理部门审核,准予上市交易的,当事人应当向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门办理土地使用权变更手续。


  第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市交易应当按下列规定免征或缴纳有关税费:
  (一)购买并居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房,销售时免征营业税、城市维护建设税和教育费附加;购买后居住不足一年的,销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税、城市维护建设税和教育费附加。已购公有住房和经济适用住房转让时,暂免征收土地增值税,契税暂减半征收;
  (二)已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交同级财政;相当于土地出让金的价款和所得收益,已购公有住房原产权属行政机关的全额上交同级财政;属事业单位的50%上交同级财政,50%返还事业单位;属企业的,全额返还企业;
  (三)已购公有住房和经济适用住房上市出售的,其交易服务费按成交价的0.4%收取,由买卖双方负担;赠予他人的,其交易服务费按评估价的0.4%收取,由受赠予人负担;出租或抵押的,其交易服务费标准按租金收入或抵押房产评估价的0.3%收取,由出租人或抵押人负担。


  第十二条 上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益,按已购住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制,上交同级财政,专项用于住房补贴;返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益,分别纳入企业和单位住房基金管理,专项用于住房补贴。


  第十三条 已购公有住房和经济适用住房超过住房面积标准部分,已按市场价购买的,上市出售时该超标部分免缴国有土地出让金或相当于土地出让金的价款。


  第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市交易,当事人应如实申报成交价格,不得隐报瞒报。如实申报成交价格的,按成交价格征收有关税费;当事人申报的合同成交价格明显低于市场价格的,应到具有房、地产评估资质的房、地产评估机构进行评估,并按评估价格征收有关税费。


  第十五条 以房改成本价购买或已过渡为成本价的公有住房和经济适用住房上市交易后,其收益在依法缴纳各项税费后全部归职工个人所有。


  第十六条 以房改标准价购买的公有住房上市交易后,其收益扣除各种应交税费后与购房时的标准价(不扣除购房时的各种折扣)之差,即增值部分,按产权比例分成。
  以标准价购买的公有住房,若购房时超标部分已按市场价购买,超标部分的增值全部归购房职工个人所有。


  第十七条 已购公有住房上市转让后,原提取的住房维修基金转移到新房主名下,其利息长期用于该住房公用部位的维修。本办法实施后,单位出售公有住房时,统一按实际售房款的25%提取住房维修基金。


  第十八条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后,原产权人及其配偶不得购买经济适用房、安居房等享受政府优惠政策的住房,不得参加集资、合作建房。


  第十九条 违反本办法规定的,由房产、土地等行政管理部门依法予以处罚。


  第二十条 房产、土地等行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,依法给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十一条 本办法自发布之日起施行。

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我国对合伙特殊形态的取舍

何旺翔


(南京大学法学院 南京 210093)
合伙问题之研究向来为学界所重视,一方面是由于合伙的形态纷繁复杂,其内外部法律关系亦是变幻莫测,另一方面市场经济之迅猛发展呼唤对合伙制度的深层次研究,而高新产业之高风险特点也使引入新型合伙形态(如有限合伙)成为必然。
合伙的特殊形态主要包括复合伙、隐名合伙和有限合伙。所谓复合伙是指一个合伙人同时参加两个或两个以上的合伙。[1] 所谓隐名合伙就是当事人双方成立的,一方对另一方经营的事业出资并以其出资额为限承担有限责任,另一方独立经营并以其全部财产承担无限责任,双方按约定的比例分享经营所得,分担经营损失的一种特殊的契约形式。其中,出资方称为隐名合伙人,经营方称为出名营业人。[2] 而所谓有限合伙,指由有限合伙人和普通合伙人共同组成,有限合伙人以其出资额为限对有限合伙承担责任;普通合伙人对合伙债务承担无限连带责任的合伙形式。[3] 有限合伙与隐名合伙最表象的区别就在于承担有限责任的合伙人是否为外界第三人所知晓。
对于复合伙之取舍问题,我国学界早在《民法通则》制订之时就展开了激烈的讨论。尽管从世界范围上看,多数国家法律并不禁止复合伙。但是,在我国法律不完善,特别是破产法尚未对自然人、合伙企业和独资企业的破产问题作出明确规定的情况下,允许复合伙的存在弊大于利,应当禁止复合伙。其理由主要有以下两点:首先,如果法律不禁止复合伙,那么将会发生某一合伙人以自己的个人财产承担两个以上的合伙债务无限连带清偿责任的情况,而以合伙人个人极其有限的个人财产同时满足两个以上的债权将是极其困难的,这最终会导致债权人的债权无法得到清偿。其次,允许成立复合伙,不仅会大大加重合伙人个人的债务负担,而且会使合伙相对人难以了解和掌握合伙企业的资信情况,从而影响交易安全。此外学者马强认为法律禁止复合伙在一定程度上可能会影响合伙人的投资积极性,使社会闲散资金得不到充分利用,不利于经济的发展,但实际上,这一问题可以通过另一条有效途径加以解决,那就是合伙法律中因如有限合伙和隐名合伙制度。[4]
有限合伙与隐名合伙是两种极为相似的合伙组织形式,但实际上两者存在者本质的区别。笔者综合各学者之观点,认为主要区别为以下两个方面:第一,隐名合伙必然以金钱为出资内容,不得以信用、劳务出资;而有限合伙人之出资构成不受法律限制。第二,有限合伙是一种企业组织形态,其必须向政府主管机关就合伙事项申请登记,因此有限合伙具有公开性和相对的稳定性;而隐名合伙是一种合同关系,其不必向有关机关办理登记注册手续,因此隐名合伙具有隐蔽性和临时性的特点。[5]
通过上述对隐名合伙和有限合伙的简单比较,笔者个人认为我国采用有限合伙制度较为适宜。理由如下:首先,隐名合伙对出资形式的限制不符合现代市场经济发展的要求。现代市场经济的发展应以投资主体、投资形式的多元化为特征,如此方能达到刺激投资,发展经济的效果。就此而言,有限合伙制度较隐名合伙制度更符合现代市场经济发展之要求。其次,有限合伙的企业形态特征更有利于其健康发展。一方面其须经登记方可营业,其公开性的特征,将有利于保护市场交易中的善意第三人的利益,更有利于交易秩序的稳定;另一方面其相对的稳定性更符合合伙的组织性特征,更有利于在有限合伙发展成熟时其向公司化形式的转化。而隐名合伙作为一种合同关系,隐蔽性和临时性的特点自然不利于对善意第三人的保护,不利于交易之安全,而且其极易和一般的借贷合同关系相混淆,极有可能导致法律适用的混乱,从而极有可能成为合伙人逃避责任的托辞,危害合伙债权人的利益。再者,实际上我国一些地方性法规对有限合伙的设立已作了肯定性的规定。例如:《深圳经济特区合伙条例》。亦有学者指出,若对隐名合伙加以肯定,将会给党政机关干部经商大开方便之门,容易产生权力经商现象。此外,还将给通过贪污、受贿等方式获得大量非法收入的人提供转移财产的合法、安全途径,为侦察、处罚此类犯罪人为设置障碍。因此,依据我国目前的有关政策规定和现实状况,不宜对隐名合伙加以确认。至于隐名合伙的一些自身优点,可通过确立有限合伙的方式加以吸收。[6] 综上所述,笔者个人认为选择有限合伙,而放弃隐名合伙实乃明智之举。至于有限合伙具体制度之设定,我国学者也提出了许多有益建议,笔者在此不再赘述。应该说,这些观点意见对将来有限合伙制度之建立极其有益。[7]
此外学者马强认为从保护合伙人和善意第三人利益的角度出发,我国法律亦应当规定禁止反言合伙制度。[8] 所谓禁止反言合伙,是指某人虽然不是某现存合伙的真正合伙人,但他以言辞、文字或行为表明他是该合伙的合伙人,或者同意他人以言辞、文字或行为表明该某人为某现存合伙的合伙人,从而使第三人相信这种表述并对该合伙施以信用,则在该某人与现存合伙之间产生禁止反言合伙,又称表见合伙。[9] 其构成要件为:①行为人表明自己是合伙人。②表明是该某人做出的或经其同意的。③第三人知悉并信赖表明。④第三人基于对表明行为的信赖实施了一定行为,并使第三人的处境发生了改变。⑤第三人信赖表明行为必须是基于善意而且并无过错,否则,第三人不得提出禁止反言合伙诉讼。禁止反言合伙的主要类型有:①退伙(退休)或解散。②合伙人死亡。③隐名合伙人或有限合伙人从事合伙的经营、管理。④从来不是合伙成员的合伙雇员、帮工实施了被误认为合伙人的行为,而第三人基于误认又与该雇员、帮工进行了交易,该雇员、帮工将构成禁止反言合伙人。[10] 由于禁止反言的合伙人要像实际的合伙成员那样承担责任,并且这种责任是一种不真正连带责任,因此禁止反言合伙制度创设有利于维护交易公平,保护善意第三人的利益,促进司法的公正。由此我国确有建立禁止反言合伙制度的必要,但笔者想补充一点的是,禁止反言合伙(即表见合伙)极易与表见代理制度相混淆,如何区分这两个概念,即一个人以合伙名义从事事务何时应归为表见合伙,何时应归为表见代理,这将是我们将来研究之重点问题之一。



注释:
[1] 马强:《合伙法律制度研究》,人民法院出版社2000年版,第154页。
[2] 乔璐、顾滨:《论隐名合伙》,载《河北法学》2001年第4期,第69页。
[3] 参见江平、曹冬岩:《论有限合伙》,载《中国法学》2000年第4期,第48—49页。
[4] 参见前注1揭,第155—158页。
[5] 参见如下几篇主要文献:乔璐、顾滨:《论隐名合伙》,载《河北法学》2001年第4期。刘黎明:《隐名合伙及相关的法律问题》,载《法商研究》1998年第6期。江平、曹冬岩:《论有限合伙》,载《中国法学》2000年第4期。马强:《合伙法律制度研究》,人民法院出版社2000年版,第225—323页。
[6] 李明发:《我国合伙企业法中的若干规定评析》,载《中外法学》1998年第1期,第108页。
[7] 可参见如下几篇主要文献:江平、曹冬岩:《论有限合伙》,载《中国法学》2000年第4期。马强:《合伙法律制度研究》(第九章),人民法院出版社2000年版。王伯庭主编:《民商事重点难点问题解析与适用》,吉林人民出版社2001年版,第536—543页。
[8] 前注1揭,第344页。
[9] 前注1揭,第324页。
[10] 详见前注1揭,第324—542页。



最高人民检察院关于联防队员能否构成刑讯逼供罪的犯罪主体的批复

最高人民检察院


最高人民检察院关于联防队员能否构成刑讯逼供罪的犯罪主体的批复

1990年11月7日,最高检察院

江苏省人民检察院:
你院苏检法请字(1990)第2号《关于企业、事业单位及基层组织聘用的联防队员是否构成刑讯逼供罪的犯罪主体的请示》收悉。经研究,现答复如下:
治安联防队员是群众性的治安、保卫组织,企业、事业单位及基层组织聘用的联防队员不属国家工作人员,因此不能成为刑讯逼供罪的主体。其使用肉刑或变相肉刑逼取口供致人伤残,需要追究刑事责任的,应以故意伤害罪批捕起诉。