山东省土地征收管理办法
山东省人民政府
山东省人民政府令第226号
《山东省土地征收管理办法》已经2010年8月5日省政府第78次常务会议通过，现予公布，自2011年1月1日起施行。
省 长 姜大明
二○一○年八月十七日
山东省土地征收管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强土地征收管理，规范土地征收程序，维护被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人的合法权益，保障经济社会协调发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的土地征收活动。
第三条 本办法所称土地征收，是指根据经济社会发展等公共利益需要，依照法律、法规规定的权限和程序，报经国务院或者省人民政府批准，将农民集体所有的土地征为国家所有，并依法、合理予以补偿和安置的行为。
第四条 土地征收工作应当遵循程序合法、公开透明、足额补偿、妥善安置的原则，兼顾国家、集体和个人的利益。
第五条 市、县人民政府负责本行政区域内的土地征收工作。
乡(镇)人民政府、街道办事处按照上级人民政府的统一安排，协助做好土地征收的有关工作。
第六条 省人民政府国土资源行政主管部门负责全省土地征收的监督管理工作。市、县人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内土地征收的具体实施工作。
发展改革、农业、财政、人力资源和社会保障、住房城乡建设、公安、民政、审计、监察等部门按照各自职责，做好土地征收的有关工作。
第二章 土地征收程序
第七条 市、县人民政府应当根据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划和土地利用年度计划，统筹安排本行政区域内的土地征收工作。
第八条 拟征收农民集体所有的土地，市、县人民政府应当在该农村集体经济组织所在地发布征收土地公告。征收土地公告应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补偿标准等内容。
第九条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当依据本级人民政府发布的征收土地公告，组织勘测定界，并会同财政等有关部门、乡(镇)人民政府或者街道办事处及用地单位，与村民委员会、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。
土地征收勘测调查清单应当由参与现场调查、清点、核实的各方共同确认。农村集体经济组织和农民对调查结果有异议的，应当当场提出，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当当场复核。
第十条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当会同有关部门依据国家和省土地征收补偿安置的有关规定，自勘测调查结束之日起15个工作日内，拟定土地征收补偿安置方案。
土地征收补偿安置方案应当包括下列内容：
(一)土地的位置、地类、面积；
(二)土地征收补偿安置费的标准、数额；
(三)地上附着物和青苗的种类、数量及补偿标准、数额；
(四)失地人员的具体安置方式；
(五)其他补偿安置措施。
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将拟定的土地征收补偿安置方案，在农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不得少于5个工作日。
农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿标准和安置方式要求举行听证的，应当自土地征收补偿安置方案公示结束之日起5个工作日内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照规定组织听证。
第十二条 农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿标准和安置方式没有异议的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门和财政部门与农村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。土地征收补偿安置协议主要包括土地的位置、数量、地类、补偿标准、安置方式、费用的拨付时间和方式、土地的交接时间和方式等内容。
土地征收勘测调查清单应当作为土地征收补偿安置协议的附件。
第十三条 对补偿标准有异议，达不成土地征收补偿安置协议的，由市、县人民政府进行协调；协调不成的，报省人民政府裁决。
第十四条 土地征收补偿安置协议签订或者补偿标准裁决后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照国家和省有关规定，组织编制土地征收方案，连同有关材料，报有批准权的人民政府批准。
第十五条 市、县人民政府应当自收到土地征收批准文件后，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告。
公告主要包括下列内容：
(一)批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途；
(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；
(三)土地征收补偿安置方案。
第十六条 市、县人民政府财政部门会同国土资源行政主管部门应当自依法批准土地征收之日起3个月内，依据土地征收补偿安置协议和土地征收勘测调查清单，将土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费按照规定程序足额支付给被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人。
第十七条 土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费足额支付后，被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人应当在规定的期限内清理附着物，并移交土地。
第三章 土地征收补偿安置
第十八条 市、县人民政府应当依法进行土地征收补偿，并采取多种方式妥善安置被征收土地农民的生产生活，确保被征收土地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
第十九条 土地征收补偿安置费的标准，按照省人民政府公布的征地区片综合地价标准执行。
征地区片综合地价标准，每3年调整公布一次。
第二十条 被征收土地地上附着物和青苗的补偿标准，由设区的市人民政府制定，报省人民政府价格、财政、国土资源等有关部门同意后执行。
因征收土地拆迁农村集体经济组织成员房屋，影响其居住的，应当保障其居住条件。
第二十一条 市、县人民政府应当依法落实土地征收相关费用。土地征收相关费用包括土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、被征收土地农民社会保障资金政府补贴部分等。
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据当地年度建设用地计划，编制年度土地征收相关费用支出计划，报同级财政部门审核，纳入年度土地出让收支预算，确保土地征收相关费用及时足额到位。
第二十二条 农民集体所有的土地全部被征收或者征收土地后没有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的80%支付给土地承包户，主要用于被征收土地农民的社会保障、生产生活安置，其余的20%支付给被征收土地的农村集体经济组织，用于兴办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设。
征收未承包的农民集体所有的土地或者在征收土地后有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的分配、使用方案，由村民会议或者被征收土地农村集体经济组织全体成员讨论决定。
地上附着物和青苗补偿费归其所有权人所有。
第二十三条 实行被征收土地农民社会保障制度。
被征收土地农民社会保障资金由政府、集体、个人共同出资。
政府出资部分从土地出让收入中予以安排；单独选址项目的政府出资部分，由用地单位承担。
政府出资部分原则上不低于社会保障费用总额的30%，并执行下列标准：
(一)征地区片综合地价标准为每亩5万元以下的，政府补贴资金不低于每亩1万元；
(二)征地区片综合地价标准为每亩5万元至10万元的，政府补贴资金不低于每亩1.5万元；
(三)征地区片综合地价标准为每亩10万元以上的，政府补贴资金不低于每亩2万元。
被征收土地农民社会保障资金政府出资部分，应当在征收土地报批时足额拨付至当地社会保障资金专户；政府补贴资金不落实的，不予批准征收土地。
被征收土地农民社会保障的具体办法，由省人力资源和社会保障行政主管部门会同有关部门制定。
第二十四条 建立被征收土地农民就业保障制度，将被征收土地农民纳入失业登记范围和就业服务体系。市、县人民政府应当从当地的土地出让收入中一次性安排适当数额的资金，扶持被征收土地农民就业。
市、县人民政府应当采取措施，向被征收土地的农民免费提供劳动技能培训；具备条件的，应当安排一定的公益岗位，扶持被征收土地的农民就业。
在同等条件下，用地单位应当优先安排被征收土地农民就业。
第二十五条 鼓励、支持被征收土地农民自主创业。
被征收土地农民在贷款等方面享受城镇失业居民的优惠待遇。
第二十六条 在城市、镇规划区范围内或者城镇近郊村(居)征收农民集体所有的土地，市、县人民政府依据城乡规划和当地实际，可以安排适当数量的经营性用地，由被征收土地的农村集体经济组织用于生产经营，安置被征收土地的农民。
第二十七条 征收农民集体所有的土地，具备调整土地条件的，农村集体经济组织可以通过调整土地的方式进行安置，使被征收土地农民继续从事农业生产活动。
第二十八条 被征收土地农村集体经济组织的耕地全部被征收或者被征收后人均耕地不足66平方米的，经市、县人民政府批准，其农村集体经济组织成员按照规定纳入城镇社会保障体系；原农村集体经济组织剩余的土地可依法征收为国有。
第四章 监督管理
第二十九条 土地征收补偿安置费应当专款专用，不得挪作他用。
第三十条 被征收土地的农村集体经济组织应当将土地征收补偿安置费的收支状况纳入村务公开的内容，向农村集体经济组织成员公布。
第三十一条 省人民政府国土资源、财政等部门应当及时监督检查土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费等土地征收相关费用的拨付情况，确保有关费用及时、足额支付到位；土地征收相关费用未及时、足额支付到位的，可以暂停被征收土地所在地市、县的建设用地计划供应和征收土地的报批。
第五章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定，市、县人民政府及其国土资源行政主管部门未按照土地征收程序组织实施土地征收或者补偿安置的，由上一级人民政府或者国土资源行政主管部门责令其改正；逾期未改正的，依法给予处分。
第三十三条 征收土地经依法批准，且土地征收补偿安置有关费用足额到位后，被征收土地的农村集体经济组织、农民和其他权利人未在规定期限内移交土地的，由市、县人民政府责令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申请人民法院强制执行。
第三十四条 违反本办法规定，侵占、截留、挪用、私分土地征收补偿安置费用的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 违反本办法规定，阻碍土地征收工作，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门和其他有关部门及其工作人员在土地征收工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十七条 乡(镇)公共设施、公益事业使用农民集体所有土地的，补偿安置的程序和标准参照本办法执行。
因国家建设需要，收回国有农场、林场等农用地的，收回土地程序和补偿标准参照本办法执行。
因国家建设需要，收回农村集体经济组织使用的原农转非后的国有土地，未按照规定进行补偿的，收回土地程序和补偿标准参照本办法执行。
第三十八条 本办法自2011年1月1日起施行。
【摘要】：选择“青年律师的职业规划”这个题目对于笔者来说，多少还是有些忐忑的。因为作为一个在律师行业刚刚打拼两三年的“青年律师”中的一员，笔者自己也时常陷入现实与愿景、职业发展和职业规划的迷茫与不安当中。但本着与诸位同道一齐思考、共同探讨、携手发展的目标，还是尝试写下此文，权作抛砖引玉之效，以期在论坛中收获更好的反馈和建议，从而为自己的职业规划打下更加坚实的基墙。
【作者单位】：北京高文律师事务所
【关键词】青年律师 职业规划 职业定位 发展设计 职业渠道
【正文快照】：
一、简析青年律师
既然要探讨青年律师的职业规划，首先要明确的就是青年律师这一概念。何为青年律师？笔者认为，广义的说，青年律师就是指刚刚进入律师行业从业不久的或刚刚获得职业资格的，没有从业经验，年龄在24—35岁上下的执业律师群体。这个群体的共通特点是，普遍进入律师行业不久，对本行没有或没有深入的了解，尚未能够结合实际做出非常明确的职业计划，缺乏甚至没有稳定的客户源，职业经验匮乏甚至是没有任何职业经验，职业素养尚待完善。简而言之，这个群体相对于职业律师这个行业来说，只能是“半成品”甚至是“试用品”。
既有其成，必论其成因。近些年来，青年律师这个群体的大幅度增长，是有其现实原因的。随着近些年来司法考试门槛的放宽，曾经被戏称为“天下第一考”的司法考试实际上已经走下了其高高在上的神坛。很多没有太多职业经验甚至是毫无工作经历的应届毕业生被司法行业的诸多表面优势所吸引，在没有深思熟虑的情况下纷纷试水。然而在经过千辛万苦获得一纸证书后，却发现就业的困难远超当初想象。公检法部门指标有限，企业的法律部普遍门槛过高，法律研究部门更是遥远，这就导致越来越多的司考学子选择进入了相对入门容易的律师行业。某种意义上，这种选择对于他们来说是半被迫的，而不是主动的，这种不够明确的职业选择让他们在职业竞争的起跑线上便输掉了一筹。
其实从律师行业的大目标上来说，青年律师群体的壮大是有利的。更多的从业者保障了律师行业后备人才库的充足，能更好地促进本行业的持续性发展。但从律师行业的大环境上来说，这种壮大却无形导致了青年律师从业压力的增大和就业恶性竞争的扩大。律师行业在大众眼中被冠以社会地位崇高、收入丰厚、工作机会多、工作时间自由等诸多金字招牌，但身在其中才发现，能获得以上这些优遇的，实际上只是金字塔顶端的小部分人。多数的律师尤其是青年律师，依然面临收入不稳定、高淘汰率、高工作压力的现实问题。而进入行业时的不明确，又进一步加大了这种差距。导致很多青年律师在竞争中败下阵来，或主动转岗或被迫下岗，金牌大律师之梦还未开始，就已结束，这也就是律师行业在前五年的淘汰率高达70%的原因。那么，如何弥补这样的缺失，如何在竞争中成为最终的胜利者？进行明确的职业规划就成为了青年律师迫在眉睫的课题。
二、关于职业规划
笔者曾经与很多的青年律师探讨过职业规划的问题，得到的答案不尽理想。很多人对于“职业规划”这四个字并无系统细致的认识。说起自己的前景，大抵就用寥寥数笔带过。首先进入律所--而后开拓客源--慢慢积累经验--成为独当一面的成名律师--当上合伙人--著书立说，最后功成名就。想法固然是好，但套用现在网络上的一句名言—理想很丰满，现实很骨感。这样的设计，充其量只能算是精神食粮，离具体的职业规划，实在天差地别。
笔者认为，正确的职业规划，应有明确的职业定位做前提，行之有效的发展设计做引导，丰富准确的职业渠道做依托，多元化的增值培训做辅助，才能做出一套来之能战、战之能胜的职业部署，在竞争中立于不败之地。
1、 职业定位。想做律师，首先要明确，什么才是律师。法条中写得清楚：律师，是指依法取得执业证书，接受当事人的委托或指定，为当事人提供法律服务的职业人员。很多青年律师血气方刚，认为自己是社会公平正义、公序良俗的英雄、捍卫者，对于客户提出的要求大谈特谈达摩克里斯，动辄指责客户动机的合理合法性，殊不知这是越俎代庖，做了司法机关应做的工作。还有的律师反其道而行之，从来就案论案，置客户要求于次要，只想着完成业绩，交代了事，满心只盼着完结案件收回提成，把自己当成了职业掮客，把律所当成了中介所，这都是典型的定位失败，只能失去客户与律所的信任，与成功渐行渐远。既然接受了客户的委托，就要本着律师的职业操守，受人之托忠人之事，永远不要对客户的道德标准、正义尺度妄加评判，确保以客户利益为最终目标，认真准确地完成每一件委托，为自己添彩，为律所增光增益，这才是确立自己“江湖”地位，获得口碑从而赢得一席之地的应有姿态。
2、 发展设计。有了正确的心态，还要有准确的行走步伐。有些青年律师深受某些片面宣传的误导，天天盼望着自己在一夜之间接到大案，顷刻之间便可坐拥上流社会地位、名车豪宅，结果梦醒之后，面对繁杂的事务和各种他心目中的“小案子”，便只会慨叹自己生不逢时，等不到登天之梯，做事心浮气躁状况百出，失去律所和客户的信任，接不到大案，结果形成恶性循环。其实正所谓“不积跬步无以至千里”，在日常事务中事无巨细的解决和处理，正是对谨慎细致的工作能力的锤炼，小案件准确解决的量变，则是面对大案时从容应对的质变。职业发展设计切忌好高骛远。战略上可以高瞻远瞩，战术上则必须步步为营。在职业发展设计上，可以采用时间和业绩的双轴定位方式，在每一个时间段寻找一个切实可行的业绩节点，分层应对，逐步提高。刚入行的时候，面对生存和竞争的压力，广种“薄“收是必经之路。不以事小而不为，不以案杂而不屑，在量力而行的前提下，让自己每日有事做，时时有事忙，暂时不要太过计较得失，尽快让自己融入环境，多管齐下，在每一个工作环节上都在合理且不损害律所利益的前提下多多入手，把基础打牢，争取成为一个百事通，让律所在分派任何工作时总能第一时间想到你的存在，这就成功了一半。让客户在出现疑难或想法的时候总能想到拨通你的电话，获得你的咨询，听听你的意见，这就成功了另一半。而在入行两到三年，已经有了足够的原始积累后，则当变则变，果断告别百事通时代，走精确化路线。现在的律师行业环境变化巨大，行业内部的细分越发精确。”什么都略懂一点“的诸葛亮精神在本行业想出类拔萃，显然是不适用的。选择一个自己最能发挥优势和最有特质、最有资源的路径，坚持不动摇的走下去，对可能暂时要出现的客源流失、案量下降做好充分的应对准备，在合理对等的前提下向律所提出资源支持交涉，不排除寻找更好发展平台的可能性，开疆扩土，在一定行业范围内赢得自己的知名度。这个时期相对来说要面对的困难更多，周期也更长，当成功踏上了新的平台后，新的职业层面也就向你展开了。而此时，也就应该是你告别青年律师称号，逐渐向成名律师、资深律师乃至大律师靠拢的时刻了。
3、 职业渠道。这是很多青年律师从理论转向实际工作时最容易产生迷失的范畴。职业渠道从狭义上可以理解为客户来源、资源支持等，从广义上则可包含人脉、工作环境和人际关系等多方面。直白的说，就是不要“一个人战斗“。笔者在与同行谈及渠道问题时，听到最多的抱怨无非是“客户太不靠谱让我无法进行”、“老律师把持资源不放让我接不到案子“、”领导不主动带让我无法进步“和“在XX处不认识XX人才失败”云云。其实这些归结起来，都是职业渠道建立不畅造成的。逐条来说，客户不靠谱这话，首先就不是一个职业律师应当说出的。因为本行业的特殊性，我们的客户多数都是专业法律的门外汉或者一知半解者，对于法律的理解和运用，肯定有他们的缺失。我们要做的既不是盲从也不是固执，而是应以客户利益为自己利益，站在客户的角度上，将专业的法条结合客户的职业特点，深入浅出的做出最通俗的解释。要明确一点，客户不是要求你拿出冰冷的法条放在那里，告诉他这个不行那个不行，而是通过你的专业知识和专业处理，告诉他“怎样才是行”，如何才能在合法的前提下，避免损失、获取最大的利益。律师需要在案件中的特定带入感，和客户成为朋友、盟友，客户可以“不靠谱”，但作为他的律师，你必须“靠谱”。在客户提出的要求于法不能实现时，迅速帮助他转变观念，另辟蹊径解决问题，在客户期望得到的结果其实可以获得更多更大的利益时，及时提醒他并给予准确的法律解决意见，这些都是需要律师来沟通来主张的，也只有这样主动出击角色代入，才可能使得客户渠道畅通无阻。至于说老律师和领导的传帮带问题，笔者也曾经和一些资深律师有过沟通。其实绝大多数律师前辈还是乐于分享资源提携后辈的，毕竟单靠自己不能成事。问题的根源首先在于律师客户资源的特殊性，多数客户对律师的认知是落实到具体人的，尤其是一些资深律师，他们的客户都是多年合作的对象，彼此之间早已建立起了专属的默契，也就是说，即便前辈们乐于引荐，客户也未必能将信任毫无保留地移植到你的身上。另一方面，老律师和领导们也在权衡后辈们的个人能力，毕竟他们的资源和市场都是多年打拼下来的，如果你不能获得他们的肯定，不能成为他们同一战壕的战友，不能被他们认为引你入局可以获得更大的成功和利益，那也真的很难要求老人们都做“白求恩”。如何打开这个局面，还是靠自己。对于专属老客户，不要强求他们迅速给出案源，先随着前辈的脚步，从外围了解客户的好恶，明了客户的具体需求，从客户的下游资源入手，如客户的外围需求，客户朋友的需求，以量累积，逐步取信，循序渐进地建立专属于自己的渠道。即便是只针对同一客户，他的需求是多元化的，发现和掌握客户潜在的、属于自己专业范畴的需求，主动帮助他开发新的领域，这样不仅可以开发出自己的渠道，还可以无形中增进前辈和客户的关系，既博取了客户的信任，也增进了和前辈的关系，一举两得。而在办公室之内，则要站在前辈的立场上，理解前辈的一些做法和行为，本着学习进步的基本，放低姿态，不自命清高也不过度谄媚，在业务上多咨询多学习，在工作环境内外多沟通多对话，恰当地表现出自己的自主性和创新性，让前辈从心态上对你的认知从一个懵懂的菜鸟向一个坚实有力的助力变化，直到成为对等的合作伙伴，机会也必在其中。最后说到外部特殊渠道，也即是公检法等各司法部门，其实和办公室内部渠道建立有异曲同工之妙，所不同的是，要更多理解权力部门的运作机制和方式，不给对方为难，不过度交际，在合理合法范围内尽量给予对方更多协助和方便，分清公私的边际，做到不卑不亢地交往，才是获得对方肯定的上佳途径。
三、结语
作为一个律师行业的初涉者，笔者在对青年律师职业规划的理解和论述上，必然存在着诸多的偏差和理解失误。几点心得体会，但望与各位同道、前辈共同探讨，互相扶持。最后谨将笔者浅论总结出几字作为结语，期待与各位青年律师共同走向职业生涯的辉煌。
律师职业，以名为本，以实为根，心态平和，厚积薄发。
谢谢。
北京高文律师事务所
律师 牟楠
2012年11月16日
