关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济
在二手商品住宅买卖过程中，经常会遇到出卖人的户口迁移问题，由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏，往往在商品住宅买卖交易完成后，仍不迁出户口，使得买受人不能及时迁入户口，影响了生活、学习和工作，并影响了房屋的再次处分权，引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。
一、户口迁移的合同救济
根据上海市高级人民法院文件精神，户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同，买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样，势必影响了买受人的权益。因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口，则每延期一天，按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来，出卖人从经济角度考虑，大都能按合同规定时间将户口迁移，以免被追溯违约金。
二、户口迁移违约金案件审理存在的问题
如上所述，由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款，绝大多数情况下，出卖人都能自觉履行合同，按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口，导致诉讼发生，买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同，违约的原因不同，使得同类案件的判决结果大相径廷，出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后，出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况，发生累讼的现象，既不能有效维护买受人的合法权益，也浪费了审判资源。
三、法院审判时应当正确确定违约金的金额
这类案件案情虽然简单，但正确确定违约金的金额，对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握：
1、查明出卖人违约的原因
这类案件通常在诉讼过程中，出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移，如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房，新购二手房原业主户口尚未迁移，其户口无法迁移；有的是突发重病，无法及时办理；也有的是无理不迁。
2、合理确定违约金的计算期限
一般情况下，违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口，则应扣除上述事件影响的期间。如判决时，出卖人尚未迁移户口，应暂计到判决生效的支付日。
3、合理确定违约金的金额
目前，在实际中，当事人约定的违约金高低各不相同，有的约定为总房价的万分之五，有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时，将金额大幅降低为万分之一，有的则是随意定一个总额，对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁，造成案件结案，户口仍未迁移。
笔者认为，关于违约金约定过高是否需要调低的问题，应当把握以下三点： 一是看出卖人主观过错的大小；二是看出卖人是否要求降低；三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中，能立即迁移户口者，可判下限，对于无正当理由拒不迁移者，可判上限。
总之，正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件，应当本着着重调解的原则，尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口，同时给予买受人必要而合理的补偿，以维护法律的公正和合同的严肃性。
宁波市人民政府关于废止2002年底以前发布的部分政府规章和其他规范性文件的决定
浙江省宁波市人民政府
宁波市人民政府关于废止2002年底以前发布的部分政府规章和其他规范性文件的决定
（2003年4月1日宁波市人民政府第44次常务会议审议通过 2003年4月10日宁波市人民政府令第112号公布）
为把十六大精神贯彻落实到地方立法工作实践中去，保证现行规章和其他规范性文件的合法、有效，根据国务院和省政府关于规章和其他规范性文件清理工作要经常化、制度化的要求，市人民政府对截至2002年底前市政府制定的规章及其他规范性文件进行了全面的清理。经过清理，市人民政府决定：下列33件政府规章和其他规范性文件（见附件），或因主要内容与新的法律、法规或者已经修改的法律、法规，党和国家新的方针政策或者已经调整的方针政策不相适应，或因与WTO规则和国家、省、市审批制度改革精神不相适应，或因适用期已过或者调整对象已经消失，予以废止。
附件：市政府决定废止的文件目录（33件）
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│序号│ 文 号 │ 发布日期 │ 文 件 名 │ 废止理由 │
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│1 │市政[1988]41号 │1988年5月17日 │宁波市对外开放活动档案管理│情况变化，已不适用 │
│ │ │ │暂行办法 │ │
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│2 │甬政[1990]21号 │1990年4月1日 │关于发布《宁波市规范性文件│按国家、省有关规定执│
│ │ │ │备案规定》的通知 │行 │
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│3 │政府令第3号 │1990年10月10日│宁波市防治机动车排气污染管│已不适应形势发展 │
│ │ │ │理办法 │ │
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│4 │市政府令第8号 │1991年7月31日 │《宁波市人民政府规章制定程│按国务院《规章制定程│
│ │ │ │序规定》 │序条例》执行 │
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│5 │卫生局通告第1号 │1991年8月16日 │宁波市流动人口疟疾监测规定│与国家有关规定不一致│
│ │ │ │ │，且已不适应形势发展│
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│6 │甬政告[1993]2号 │1993年7月19日 │宁波市人民政府关于建立栎社│已不适应形势发展 │
│ │ │ │机场烟雾控制区的通告 │ │
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│7 │甬政[1994]7号 │1994年5月10日 │关于印发《宁波市科学技术进│有新办法出台 │
│ │ │ │步奖励办法》的通知 │ │
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│8 │甬政发[1994]215号 │1994年10月9日 │关于《宁波市城市地下水管理│按《宁波市水资源管理│
│ │ │ │办法》的批复 │条例》执行 │
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│9 │甬政[1995]2号 │1995年1月24日 │关于印发《宁波市劳动教养人│按公安部规定执行 │
│ │ │ │员所外执行管理办法》的通知│ │
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│10 │甬政[1996]1号 │1996年3月8日 │关于修改《宁波市交通违章抄│已被新的法规所替代 │
│ │ │ │告暂行规定》的决定 │ │
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│11 │甬政[1996]12号 │1996年7月5日 │关于印发《宁波市城市居民最│按市政府第84号令执行│
│ │ │ │低生活保障暂行办法》的通知│ │
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│ │ │ │ │按《公路法》、《浙江│
│12 │政府令第46号 │1996年7月10日 │宁波市公路建筑红线管理办法│省公路路政管理办法》│
│ │ │ │ │、《宁波市公路路政管│
│ │ │ │ │理条例》执行 │
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│13 │甬政发[1996]222号 │1996年10月11日│《关于确认第一批行政处罚实│执法主体已重新确认 │
│ │ │ │施主体资格的通知》 │ │
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│ │ │ │《关于确认第二批行政处罚实│ │
│14 │甬政发[1996]254号 │1996年11月24日│施（受委托）主体资格的通知│执法主体已重新确认 │
│ │ │ │》 │ │
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│15 │甬政告[1997]2号 │1997年3月19日 │宁波市人民政府关于严厉查禁│按有关法规执行 │
│ │ │ │赌博活动的通告 │ │
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│ │ │ │关于修改《宁波市墙体材料改│按省政府令第87号及甬│
│16 │甬政[1997]2号 │1997年6月6日 │革管理规定》的决定 │政发[1998]105号文件 │
│ │ │ │ │执行 │
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│17 │政府令第54号 │1997年7月30日 │关于修改《宁波市房地产交易│已不适应形势发展 │
│ │ │ │市场暂行管理办法》的决定 │ │
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│18 │甬政[1997]8号 │1997年9月24日 │关于印发《宁波市预算外资金│按《浙江省预算外资金│
│ │ │ │管理办法》的通知 │管理条例》执行 │
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│ │ │ │ │按《宁波市城市供水和│
│19 │政府令第62号 │1998年2月13日 │宁波市城市供水管理规定 │节约用水管理条例》执│
│ │ │ │ │行 │
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│20 │甬政发[1998]50号 │1998年3月12日 │《关于进一步完善城乡最低生│按市政府第84号令执行│
│ │ │ │活保障制度的通知》 │ │
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│21 │政府令第64号 │1998年3月30日 │宁波市禁止乱张贴乱涂写暂行│按《宁波市市容环境卫│
│ │ │ │规定 │生管理条例》执行 │
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│22 │甬政发[1998]203号 │1998年9月25日 │《关于封锁扑灭松材线虫病的│按国家新规定执行 │
│ │ │ │命令》 │ │
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│ │ │ │关于印发《宁波市建设工程施│按《招标投标法》及《│
│23 │甬政发[1998]188号 │1998年9月29日 │工招标投标管理办法》的通知│浙江省建设工程招标投│
│ │ │ │ │标管理条例》执行 │
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│24 │甬政发[1998]270号 │1998年12月25日│关于印发《宁波市建设工程施│按建设部《建设工程施│
│ │ │ │工许可证管理规定》的通知 │工许可管理办法》执行│
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│25 │甬政发[1993]11号 │1993年1月20日 │关于《宁波市城市环境卫生设│按《宁波市市容环境卫│
│ │ │ │施管理办法》的批复 │生管理条例》执行 │
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│ │ │ │ │按《宁波市城市供水和│
│26 │政府令第74号 │1999年3月16日 │宁波市城市节约用水管理规定│节约用水管理条例》执│
│ │ │ │ │行 │
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│27 │甬政发[1999]76号 │1999年5月17日 │关于印发《宁波市政府采购管│按《中华人民共和国政│
│ │ │ │理试行办法》的通知 │府采购法》执行 │
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│28 │市政府第81号令 │2000年6月30日 │宁波市城镇职工基本医疗保险│按市政府第99号令执行│
│ │ │ │暂行规定 │ │
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│29 │甬政办发[2000]139 │2000年9月7日 │关于加快我市高新技术科品出│与WTO规则相抵触 │
│ │号 │ │口的若干意见 │ │
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│ │ │ │关于印发《宁波市城镇职工基│ │
│30 │甬政发[2000]213号 │2000年9月28日 │本医疗保险暂行规定》实施意│按市政府第99号令执行│
│ │ │ │见的通知 │ │
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│31 │甬政发[2001]172号 │2001年12月18日│《关于贯彻国家农业科技发展│与WTO规则相抵触 │
│ │ │ │纲要的实施意见》 │ │
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│32 │甬政发[2001]167号 │2001年12月20日│《关于完善城镇职工基本医疗│按市政府令99号执行 │
│ │ │ │保险制度的若干意见》 │ │
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│33 │政府令[2002]98号 │2002年5月30日 │《宁波市城市房屋拆迁管理实│按市政府令110号执行 │
│ │ │ │施细则》 │ │
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